Получение разрешения на строительство
Согласно п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право проводить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, их капитальный ремонт.
Строительство новых зданий, проведение строительных работ осуществляются на основании разрешительной документации. Вопросы, касающиеся строительной деятельности, регулируются Гражданским кодексом РФ (далее - ГК РФ), Федеральным законом от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 18.12.2006; далее - Закон № 169-ФЗ) и иными нормативно-правовыми актами.
Пунктом 1 ст. 263 ГК РФ определено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права реализуются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
Таким образом, строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Если строение, сооружение или иное недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то оно будет являться самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не имеет права распоряжаться данной постройкой, в том числе и сдавать ее в аренду (см. Постановления Апелляционной инстанции арбитражного суда Омской области от 10.10.2005 по делу № А-641/05, ФАС Московского округа от 17.03.2004 по делу № КГ-А40/1577-04).
Заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, намеревающееся осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Закона № 169-ФЗ).
Архитектурно-планировочное задание должно содержать положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях, требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.
Основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания являются заявка заказчика (застройщика) и документы, удостоверяющие его право собственности (право распоряжения) земельным участком, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование на этом участке.
Разрешение на строительство не требуется, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций (п. 1 ст. 3 Закона № 169-ФЗ). Перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешения на строительство, определяют органы государственной власти субъектов Российской Федерации.
Согласно Примерному положению о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ (утв. Приказом Минстроя России от 03.06.1992 № 131; далее - Примерное положение) разрешение на выполнение строительно-монтажных работ (СМР) по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику (застройщику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта. Разрешение выдается органами Государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации (далее -Госархстройнадзор), а в городах и районах, где они отсутствуют, - органами архитектуры и градостроительства, при этом выдача разрешений на выполнение работ по сложным объектам производится с участием специалистов соответствующих территориальных органов Госархстройнадзора.
Разрешения на выполнение СМР подразделяются на два вида:
- на выполнение всех работ по объекту;
- на выполнение отдельных видов СМР: подготовительные работы, земляные работы по устройству котлованов, прокладка коммуникаций, устройство фундаментов (п. 4 Примерного положения).
Срок действия разрешения устанавливается инспекцией Госархстройнадзора исходя из периода времени, необходимого для строительства объекта или выполнения отдельных видов работ.
По истечении срока действия специального разрешения заказчик обязан продлить его в инспекции Госархстройнадзора в недельный срок. Разрешение подлежит продлению также в случае, если в течение одного года со дня выдачи разрешения выполнение СМР по объекту не началось (п. 5 Примерного положения).
При передаче права на строительство объекта другому инвестору, изменении организационно-правовой формы организации-заказчика или передаче подряда на строительство другой строительной организации разрешение подлежит перерегистрации в инспекции Госархстройнадзора в трехнедельный срок (п. 6 Примерного положения).
Главой III Примерного положения установлен перечень представляемых заказчиком документов и материалов.
Для получения разрешения на выполнение всех СМР по объекту заказчик представляет в инспекцию Госархстройнадзора следующие документы и материалы (п. 7 Примерного положения):
- заявление на получение разрешения по форме Приложения № 1 Примерного положения;
- проектную документацию (согласованную и утвержденную) в объеме, достаточном для оценки надежности и эксплуатационной безопасности объекта, а также генеральный план участка строительства;
- заключения экологической и государственной вневедомственной экспертизы и распорядительный документ об утверждении проектной документации;
- строительный генеральный план, согласованный с органами архитектуры и градостроительства, другими заинтересованными организациями;
- копию свидетельства на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей;
- приказы заказчика, подрядчика и проектировщика о назначении на строительство объекта лиц, осуществляющих технический надзор, авторский надзор, ответственного производителя работ;
- прошнурованный журнал работ.
Кроме документов и материалов, указанных выше, инспекция Госархстройнадзора может дополнительно потребовать от заказчика:
- заключение органов охраны памятников истории и культуры о проведенных (в необходимых случаях) на участке предстоящего строительства исследованиях культурного слоя исторических населенных пунктов;
- заключение территориальной геологической организации об отсутствии или наличии на участке предстоящего строительства полезных ископаемых. При наличии полезных ископаемых на таком участке выдача разрешения на застройку производится в установленном законодательством порядке.
Порядок выдачи организации разрешения на выполнение СМР предусмотрен гл. IV Примерного положения.
Инспекция Госархстройнадзора в срок не более трех недель рассматривает представленные заказчиком документы и материалы и принимает решение о выдаче или отказе в выдаче разрешения на выполнение СМР.
В случае положительного решения инспекция Госархстройнадзора выдает заказчику соответствующее разрешение за подписью начальника инспекции Госархстройнадзора и журнал работ с отметками о выданном разрешении.
Отказ в выдаче разрешения направляется заказчику в письменной форме с мотивированным объяснением причин принятого решения.
При повторном обращении заказчика инспекция Госархстройнадзора рассматривает вопрос о выдаче разрешения в срок не более семи дней с момента представления необходимых документов и материалов.
Копия выданного инспекцией Госархстройнадзора разрешения на выполнение СМР должна храниться на стройплощадке и предъявляться по первому требованию должностных лиц государственных надзорных органов.
Заказчик обязан уведомить инспекцию Госархстройнадзора о начале выполнения СМР на объекте в срок не менее чем за неделю до начала работ.
В процессе строительства заказчик информирует инспекцию Госархстройнадзора об изменении условий, на основании которых производилась выдача разрешения (замена производителя работ, лиц, осуществляющих технический и авторский надзор на объекте, существенные изменения проектных решений и т.д.).
Обратите внимание! За нарушение требований нормативных документов в области строительства ст. 9.4 Кодекса РФ об административных нарушениях (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ; далее -КоАП РФ) предусмотрена ответственность.
Нарушение обязательных требований государственных стандартов, технических условий, строительных норм и правил, утвержденных проектов, других нормативных документов в области строительства при выполнении инженерных изысканий, проектных и строительно-монтажных работ, а также при производстве строительных материалов, конструкций и изделий влечет наложение административного штрафа:
- на граждан - в размере от 500 до 1000 руб.;
- на должностных лиц - от 5 тыс. до 10 тыс. руб.;
- на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от 5 тыс. до 10 тыс. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток;
- на юридических лиц - от 30 тыс. до 100 тыс. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.
Еще более строгая ответственность предусмотрена за то же действие, которое затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства и (или) их частей, а также безопасность строительных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения:
- наложение административного штрафа на граждан - в размере от 2 тыс. до 5 тыс. руб.;
- на должностных лиц - от 20 тыс. до 50 тыс. руб.;
- на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от 20 тыс. до 30 тыс. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток;
- на юридических лиц - от 100 тыс. до 500 тыс. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.
Пунктом 1 ст. 9.5 КоАП РФ установлено, что строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство (в случае если для этого предусмотрено получение разрешений на строительство) влекут наложение административного штрафа:
- на граждан - в размере от 2 тыс. до 5 тыс. руб.;
- на должностных лиц - от 20 тыс. до 50 тыс. руб.;
- на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от 20 тыс. до 50 тыс. руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток;
- на юридических лиц - от 500 тыс. до 1 млн. руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.
При организации бухгалтерского учета операций, связанных с долгосрочными вложениями, организации руководствуются Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. Письмом Минфина России от 30.12.1993 № 160; далее - ПБУ по учету долгосрочных инвестиций) (см. Письмо Минфина России от 15.09.2005 № 07-05-06/243 «О бухгалтерском учете расходов организации и операций, связанных с долгосрочными вложениями») в части, не противоречащей более поздним нормативным документам по бухгалтерскому учету.
На основании п. 2.3 ПБУ по учету долгосрочных инвестиций плату за получение разрешения на выполнение СМР по объекту заказчик включает в стоимость этого объекта и отражает в бухгалтерском учете на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 3 «Строительство объектов основных средств».
Для целей налогообложения прибыли плата за получение разрешения на строительство включается у заказчика в стоимость объекта (ст. 257 НК РФ).
Заместитель генерального директора
ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» В.В.Семенихин
журнал "Ценообразование и сметное нормирование в строительстве" № 2, 2008 г.