ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО:
СТАРЫЕ ПРОБЛЕМЫ НОВОГО ЗАКОНА

Новый закон об участии в долевом строительстве оказался документом вовсе не шуточным. Он не перестает будоражить умы всех слоев населения - от профессиональных участников рынка жилья до обычных граждан. О том, что это за закон, читайте в этой статье.

После первых позитивных откликов в СМИ на вступивший в силу 1 апреля 2005 г. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон), дружно отметивших усиление правовых гарантий для дольщиков -физических лиц, пришла пора высказаться юристам.

А у них вопросов к Закону больше, чем ответов.

Первая проблема извечная. Появился ли с принятием Закона в гражданском обороте новый вид договора, именуемый теперь «договор участия в долевом строительстве», или перечень договоров по-прежнему ограничивается содержанием части второй Гражданского кодекса РФ?

СВ. Сарбаш*, заместитель начальника управления законодательства ВАС РФ, убежден, что новый вид договора не появился. По его мнению, то, что в ст. 4 Закона сформулированы существенные признаки нового договора, еще не повод говорить о нем как о самостоятельной договорной разновидности. Так что вопрос квалификации этого феномена по-прежнему остается задачей цивилистов.

___________________

* По материалам семинара, организованного Школой бизнеса «Статут», Москва.

Нужно сказать, что п. 4 ст. 4 Закона определяет существенные условия договора о долевом участии в строительстве. Это означает, что при отсутствии хотя бы одного из перечисленных ниже условий договор считается незаключенным.

К существенным условиям договора, в частности, относятся:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией);

- срок передачи застройщиком дольщику объекта долевого строительства. В Законе (п. 3 ст. 8) установлен предельный срок - не позднее двух месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию;

- цена договора, сроки и порядок ее уплаты. В Законе (п. 6 ст. 5) предусмотрен размер неустойки за просрочку внесения дольщиком платежей в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки;

- гарантийный срок на объект долевого строительства. Согласно Закону (п. 5 ст. 7) этот срок не может быть меньше пяти лет.

Договор участия в долевом строительстве, равно как и уступка прав требований по нему, подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 4, ст. 17 Закона), а значит, вступает в силу только с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

При этом по смыслу ст. 3 Закона регистрация может быть произведена только после получения застройщиком разрешения на строительство, форма составления которого нигде четко не определена.

Много вопросов в связи с этим вызывает судьба договоров, заключенных до вступления в силу Закона. Согласно ст. 27 Закона его действие распространяется на те объекты, разрешения на строительство которых получены после вступления Закона в силу (после 1 апреля 2005 г.).

Договоры долевого участия, заключенные до 1 апреля 2005 г. продолжают действовать до их исполнения сторонами.

Не ясна окончательно и сфера действия Закона.

Судя по формулировке п. 1 ст. 2 Закона, он имеет явную социально-потребительскую направленность. Закон распространяется на процесс возведения многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости. Причем перечень последних остается открытым: «гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости...» (п. 1 ст. 2 Закона).

Очевидно, что на создание производственных зданий или сооружений Закон не распространяется. Вместе с тем если магазин, библиотека или даже объект предпринимательской деятельности конструктивно расположены в составе жилого дома, то все они попадут в сферу действия Закона. Если же все перечисленные объекты выступают как самостоятельные здания, то сфера их регулирования уже не так очевидна.

По-видимому, определять, какой из объектов может, а какой не может подпадать под сферу действия Закона, придется в каждом конкретном случае судам.

А вот круг возможных участников долевого строительства значительно сужен.

Ими по правилу ст. 4 Закона могут выступать застройщик и другой участник долевого строительства - дольщик (инвестор). Причем права застройщика базируются исключительно на факте владения земельным участком (в собственности или в аренде).

Такая трактовка исключает из числа возможных сторон договора всех иных лиц, которые до настоящего времени формировали своеобразные договорные и финансовые «цепочки» от конечных покупателей квартир к непосредственным заказчикам строительства.

Восстановить положение отчасти может институт цессии, «благосклонно» оставленный законодателем (ст. 11 Закона).

Впрочем, сама цессия претерпела ряд новаций.

Согласно ст. 11 Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства и лишь с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Сама уступка прав требований по договору подлежит государственной регистрации (ст. 17 Закона).

Особая тема - соотношение норм Закона с нормами Гражданского кодекса РФ.

Как в этой связи будут действовать, например, положения Гражданского кодекса РФ о возможности одностороннего расторжения договора (см. ст. 9 Закона)?

Или каким образом должна применяться ст. 488 ГК РФ, касающаяся случаев оплаты проданного в кредит товара, если объект (квартира) гражданину передан, а деньги еще не уплачены?

И в каком случае договор долевого строительства считается заключенным: когда в договоре наличествуют все предусмотренные п. 4 ст. 4 Закона условия, или каким-либо из них можно все-таки пренебречь? Например, можно ли пренебречь сроком завершения строительства, без которого срок передачи дольщику квартиры определить невозможно?

А если с учетом индивидуальных пожеланий инвесторов относительно внутренней отделки квартиры планируется сдавать поэтапно, т.е. в разное время? Хотя согласно п. 2 ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства осуществляется только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в целом, а срок передачи застройщиком объектов долевого строительства по правилу п. 1 ст. 6 Закона (см. также п. 3 ст. 16) должен быть единым для всех участников долевого строительства.

При невозможности определить срок передачи квартиры в договоре должны наступать последствия, предусмотренные Гражданским кодексом РФ для бессрочных обязательств (п. 2 ст. 314 ГК РФ), т.е. исполнение обязательства в разумный срок после его возникновения. Обязательство же, не исполненное в разумный срок, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления к нему соответствующего требования.

В итоге инвестор оказывается незащищенным от долгостроя, а у застройщика сама перспектива передачи квартир в течение семи дней с момента их востребования способна вызвать лишь содрогание.

В рамках рассматриваемого Закона поставлена, наконец, точка в спорах о возможности применения к отношениям сторон, связанных с долевым участием в строительстве, законодательства о защите прав потребителей.

Так, ст. 7 Закона предоставляет дольщику право при наличии недостатков в переданной квартире требовать по своему выбору:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если же недостатки носят существенный характер, то дольщик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств.

К гарантиям потребителя следует отнести также и те императивные нормы Закона, которые устанавливают повышенную ответственность застройщика за нарушение обязательств, в частности:

- ответственность за непередачу объекта в срок в форме неустойки (пени) в размере 1/70 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки (п. 2 ст. 6 Закона);

- проценты за пользование денежными средствами при их возврате (п. 2 ст. 9 Закона, ст. 385 ГК РФ) и т.п.

Кроме того, применительно к договору долевого участия действует так называемый принцип «полной» неустойки. Это означает, что виновная сторона, не исполнившая надлежащим образом свои обязательства по договору, обязана возместить другой стороне причиненные ей убытки в полном объеме сверх неустойки (ст. 10 Закона).

Закон (п. 9 ст. 4) закрепляет правило о том, что к отношениям, вытекающим из договора долевого участия и не связанным с предпринимательской деятельностью дольщика, субсидиарно (дополнительно) подлежит применению законодательство о защите прав потребителей** в части, не урегулированной Законом.

_______________

**См.: Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Последняя позиция вызвала особое недовольство у застройщиков. По их мнению, совершенно невозможно определить, для семейных нужд или для извлечения дохода гражданин заключает договор. Причем цели строительства могут со временем меняться.

Как уже упоминалось выше, в случае существенного нарушения требований к качеству квартиры участник долевого строительства может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата внесенных денежных средств и уплаты процентов на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п. п. 2 и 3 ст. 7; п. 2 ст. 9 Закона). Указанные проценты начисляются со дня внесения денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком дольщику.

Например, если сумма договора долевого строительства квартиры составит 100 тыс. долл. США, а срок строительства - 1 календарный год, то при нарушении условий договора застройщику придется уплатить пени в размере 32 тыс. долл. США.

Кроме того, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возвращения средств и выплаты пени, если нарушены сроки сдачи объекта, если строительство прекращено или приостановлено, и обстоятельства с очевидностью свидетельствуют о том, что в предусмотренный договором срок объект не может быть передан участнику долевого строительства.

Аналогичные последствия наступают и в том случае, если существенно изменены проектная документация, в том числе площадь квартиры, назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав дома (ст. 9 Закона).

Указанная норма вызвала наибольшее число опасений со стороны застройщиков. По мнению ряда экспертов, она позволяет недобросовестным фирмам, задумавшим уничтожить организацию-конкурента, скупить через подставных физических лиц жилье в строящемся доме, а непосредственно перед сдачей объекта расторгнуть все договоры, что приведет к банкротству строительной компании.

Насколько реальны такие прогнозы, по-видимому, покажет лишь судебная практика.

Закон содержит три основных способа обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками:

- приобретение дольщиками прав залогодержателя или прав аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство (ст. ст. 13-15 Закона),

- обязанность застройщика публиковать проектную декларацию (ст. ст. 19-21 Закона);

- запрет на привлечение дольщиков до момента получения застройщиком разрешения на строительство (п. 1 ст. 3 Закона).

Согласно п. 4 ст. 13 Закона залогом обеспечиваются такие обязательства застройщика, как:

- возврат в предусмотренных случаях денежных средств, внесенных участником долевого строительства;

- уплата дольщику возможных убытков и (или) неустойки вследствие несвоевременной передачи (непередачи) ему жилья.

Право залога прекращается лишь с момента подписания сторонами документа о передаче объекта (п. 8 ст. 13 Закона).

К отношениям, вытекающим из Закона о долевом строительстве, применяются также положения Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом предусмотренных Законом особенностей.

Что касается требования о публикации проектной декларации, то это-новелла законодательства.

Проектная декларация является обязательным условием не только для заключения договоров долевого участия в строительстве, но и для начала рекламы данного объекта в средствах массовой информации.

Согласно ст. 19 Закона проектная декларация включает информацию о застройщике и о проекте строительства (п. 1). Проектная декларация публикуется застройщиком в СМИ и (или) размещается в сети Интернет не позднее чем за 14 дней до начала заключения договоров с дольщиками. Кроме того, она должна быть представлена в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2).

Последствия несоблюдения застройщиком требований к проектной декларации серьезные: в этом случае дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения.

В случае признания судом недействительности такой сделки застройщик обязан возвратить уплаченные дольщиком денежные средства и уплатить проценты за пользование ими (п. 7 ст. 19, п. 2 ст. 9 Закона).

В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства.

Очевидно, что эта норма, с одной стороны, существенно осложняет положение застройщика, с другой - свяжет руки аферистам, наводнившим современный рынок недвижимости, а также приведет к вытеснению с рынка мелких застройщиков, не имеющих достаточных средств для самостоятельного ведения строительства. Многие в связи с этим предрекают также и рост стоимости одного квадратного метра жилья, так как потенциальные инвесторы смогут влиться в процесс финансирования на более позднем этапе.

Л. Зуйкова, АКДИ «Экономика и жизнь»