МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО СОСТАВЛЕНИЮ ДОГОВОРОВ ПОДРЯДА
НА СТРОИТЕЛЬСТВО
В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«КОНЦЕПТ»

МОСКВА 1999

Методические рекомендации разработаны Аналитическим центром «Концепт» и Центральным научно-исследовательским институтом экономики и управления в строительстве (ЦНИИЭУС) Госстроя России (научный руководитель - к.т.н. З.А. Кучкаров; к.т.н. В.М. Дидковский, к.т.н. В.А. Глухова, Р.В. Волков)

Рассмотрены и рекомендованы к применению Научно-техническим советом Госстроя России (протокол от 25 мая 1999 г. № 01-НС-14/3).

УТВЕРЖДЕНЫ Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое России (протокол от 5 октября 1999 г. № 12).

Рекомендации предназначены для практического применения при составлении договоров подряда на строительство, разработаны в соответствии с действующим законодательством, являются методическим пособием и не носят директивного характера.

Рекомендации в значительной мере уточнены и дополнены за счет предложений и замечаний, высказанных Госстроем России, СФК «Югстрой», ОАО «Россевзапстрой», ОАО «Корпорация «Трансстрой», ЗАО «Концерн «Связьстрой» и др.

ВВЕДЕНИЕ

«Методические рекомендации по составлению договоров подряда на строительство и Российской Федерации» (далее - Рекомендации) разработаны Аналитическим центром «Концепт», Центральным научно-исследовательским институтом экономики и управления в строительстве (ЦНИИЭУС) Госстроя России и Российской ассоциацией организаторов подрядных торгов и стоимостного инжиниринга (РАТСИ).

Основу данной разработки составили нормативные документы Российской Федерации, регламентирующие процесс составления и заключения договоров подряда на строительство, - в частности, использовались «Руководство по составлению договора подряда на строительство в Российской Федерации», разработанное и одобренное коллегией Минстроя России в 1992 году, Постановление Правительства Российской Федерации от 14 августа 1993 г. № 812 «Об утверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации». Широко использована в работе отечественная и зарубежная практика составления и заключения договоров подряда. Кроме того, Рекомендациями учтены методические разработки в области изменений условий договора, в частности, стоимости предмета договора, что весьма важно в современных сложных экономических условиях, а также опыт осуществления преддоговорной работы (проведения переговоров, рекламной деятельности подрядчиков и т.п.). Использованы действующие методические рекомендации по разработке отдельных разделов и условий договора подряда, одобренные Госстроем России.

Законодательной базой данной разработки являются Гражданский Кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Настоящие Рекомендации представляют собой первую часть комплекса методических документов, обеспечивающего договорные отношения при выполнении различных работ и оказании услуг в инвестиционно-строительной деятельности: проектные и изыскательские работы, строительно-монтажные и пуско-наладочные работы, научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы, комплексные работы по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию производственных мощностей и объектов (строительство «под ключ»), консультационные услуги и др.

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Данными Рекомендациями необходимо руководствоваться при заключении договоров подряда на строительство объектов за счет всех источников финансирования. Для обозначения договоров подряда на строительство, государственных контрактов (если строительство осуществляется для государственных нужд), контрактов на строительство с инофирмой в настоящих Рекомендациях используется термин «договор».

Приведенные в настоящих рекомендациях формы договоров являются примерными (рекомендуемыми) и при составлении договоров некоторые условия, закрепленные в этих примерных формах, могут варьироваться в зависимости от особенностей объекта строительства, вида строительных работ и др.

1.2. Условия договора должны соответствовать действующему законодательству, ГОСТам и строительным нормам и правилам.

1.3. Договор является основным документом, регулирующим отношения его сторон в процессе выполнения предусмотренных в нем обязательств. Условия договора отражают частные особенности деятельности его участников и отношений между ними, которые не могут в полной мере регулироваться обобщенными положениями законодательных и нормативных актов.

1.4. Наличие договора при выполнении строительных, монтажных и других подрядных работ при строительстве объектов является основанием защиты прав хозяйствующих субъектов.

1.5. Договорные отношения строятся на основе юридической и экономической самостоятельности сторон, равных прав и свободного волеизъявления при взаимном интересе в выполнении договора.

При заключении договора стороны, кроме прав, закрепленных за ними в Гражданском кодексе, приобретают обязанности, определенные в договоре, исходя из признания прав каждой из сторон.

1.6. Договор может быть двусторонним и многосторонним (более двух сторон). Многосторонний договор, как правило, заключается при необходимости увязки в одном документе деятельности нескольких участников инвестиционной деятельности и невозможности (или затруднительности) регулирования их отношений в двусторонних договорах.

1.7. При составлении текста договора каждая из сторон учитывает собственный опыт составления договоров, особенности нового предмета договора и старается максимально обеспечить защиту своих интересов при уважении интересов другой стороны и доброй воли сотрудничества.

1.8. При составлении текста договора следует руководствоваться следующими принципами:

§     предметность и объективность условий договора;

§     полнота содержания договора, предусматривающая все возможные изменения внешних и внутренних обстоятельств;

§     необходимость и достаточность содержательной части договора;

§     уважение требований другой стороны и конфиденциальность;

§     возможность внесения изменений и дополнений в договор в пределах срока его действия;

§     определение материальной и иной ответственности за нарушение, некачественное или несвоевременное исполнение сторонами условий договора;

§     разрешение разногласий и конфликтных ситуаций путем переговоров и взаимных консультаций;

§     точное определение того, кто несет вспомогательные по отношению к производству работ расходы, в том числе таможенные расходы, связанные с ввозом и/или вывозом (в том числе временным) материалов, машин, механизмов и оборудования, необходимых для производства работ;

§     точное распределение обязательств по страхованию различных строительных, рисков (в т.ч. по страхованию оборудования, отдельных строительных конструкций и персонала);

§     согласованный выбор арбитражного суда, которым воспользуются стороны в случае невозможности разрешения споров без привлечения третьих лиц;

§     согласованный порядок взаимодействия сторон в случае наступления форс-мажорных обстоятельств и пересмотра в связи с этим договорных обязательств.

1.9. Договор подписывается сторонами в количестве экземпляров, необходимых для каждой стороны (не менее двух). В целях обеспечения аутентичности текстов экземпляров договора сторонам рекомендуется подписывать каждую страницу договора. Это могут осуществлять лица, уполномоченные каждой из сторон.

В договоре указывается, что после его подписания теряют силу все предварительные переговоры, переписка, предварительные соглашения и протоколы о намерениях, предметом которых являлись отдельные аспекты данного договора и совместные решения по данному договору.

1.10. Для однозначного толкования понятий и терминов, используемых при составлении текстов договоров, в Приложении 1 к настоящим Рекомендациям приводится Словарь терминов.

1.11. При составлении договора с инофирмой (вне зависимости от того, является она заказчиком или подрядчиком) рекомендуется составлять текст договора на двух языках и подписывать каждую страницу договора представителям всех сторон договора.

2. ПРЕДДОГОВОРНАЯ РАБОТА

2.1. Порядок подготовки решений по договору, заключаемому по результатам конкурса на работы и услуги в строительстве

2.1.1. Реализация бюджетных инвестиций всех уровней при строительстве, реконструкции, ремонте и обслуживании объектов осуществляется, как правило, на конкурсной основе. При проведении конкурсов на размещение заказов на выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд в состав конкурсной документации организатор конкурса включает условия государственного контракта (описание работ, услуг, сведения об их объеме, месте и сроках выполнения работ или оказания услуг и другие условия). Практически это означает, что основные положения государственного контракта (договора подряда) определены в конкурсной документации, а также в заявке победителя конкурса, признающего основные положения, включенные в состав конкурсной документации, и содержащей коммерческие предложения подрядчика.

2.1.2. По вопросам подготовки, организации и проведения конкурсов (подрядных торгов) в строительстве следует руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

2.1.3. В случае проведения конкурсов строительная организация - победитель конкурса не может выйти за рамки условий, изложенных в конкурсной документации, и особенностей своего предложения, за счет которых она стала победителем конкурса (как правило, это стоимость, сроки строительства и качество). Эти условия не могут являться предметом переговоров сторон. По прочим условиям договора стороны могут договариваться (см. ниже п. 2.2.3, начиная с Шага третьего) или, по своему усмотрению, воспользоваться стандартными условиями.

2.1.4. В случае, когда конкурсы не проводятся, стороны могут договариваться обо всех условиях договора подряда.

2.2. Порядок подготовки решений по договору, составлению которого не предшествует конкурс

2.2.1. Учет интересов сторон

Для того, чтобы строительные работы были своевременно начаты и успешно закончены, и в результате был бы возведен требуемый объект, удовлетворяющий заданным требованиям качества, рекомендуется четко определить интересы всех субъектов и осуществить их последовательный учет как в процессе формирования договора, так и в процессе принятия решений по его реализации.

В целях наиболее полного учета взаимных интересов сторонам весьма целесообразно провести серию переговоров с тем, чтобы последовательно и обоснованно принимать совместные решения по будущему строительству объекта. В этой серии переговоров первые встречи следует посвятить обсуждению предложений сторон и ключевым решениям, касающимся будущего проекта, от которых можно перейти к более частным решениям. Частные решения должны детализировать ключевые. В переговорном процессе договор является формой окончательного закрепления всех договоренностей, то есть принятых сторонами совместных решений.

2.2.2. Виды договоров и процедура их формирования

В случае, если между заказчиком и подрядчиком существуют устойчивые отношения, объекты строительства - типовые, а условия строительства в достаточной мере стабильны для обеих сторон, они могут пользоваться типовой формой договора, сложившейся за весь период их сотрудничества. Если в течение промежутка времени строительства условия строительства существенно (хотя бы для одной из сторон) меняются или могут измениться, то разработка договора, учитывающего возможные изменения условий строительства, представляется необходимой.

Преддоговорная работа не ограничивается только определением способа формирования договорной цены. Существуют и другие, не менее важные условия договора: страхование строительных рисков, гарантии, определение форс-мажорных условий и т.д. В настоящих Рекомендациях принят подход множественности условий договора. Вид договора определяется выбранными значениями условий договора - совместными решениями сторон, по условиям строительства.

Формирование договора представляет собой процедуру согласования условий договора и совместной выработки решений по ним. Решения объективно зависят друг от друга, и эта зависимость требует определенной последовательности их принятия и исключает возможность рассматривать их изолированно от других условий.

2.2.3. Принятие совместных решений

Ниже по шагам приводится рекомендуемый сценарий взаимодействия сторон при подготовке договора путем переговоров. Подразумевается, что в случае отказа одной из сторон от участия в совместной деятельности на каком-либо шаге, отношения сторон прекращаются. Все принятые в ходе совместных встреч решения должны документироваться (например, в протоколах встреч), так как описание каждого решения в соответствующих юридических и строительных терминах могут стать отдельными составными частями будущего договора.

Шаг первый: «Определение предмета отношений».

В начале первого шага происходит представление сторон, включая лицензии и сертификаты подрядчика. При представлении стороны должны документально подтвердить свои правовой статус: предъявить учредительные документы (устав, учредительный договор), свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица, полномочия представителей на право заключения договора от имени юридического лица.

Далее стороны обсуждают объемы строительства и сроки выполнения работ.

Шаг второй: «Выработка основных решений».

На данном шаге происходит выработка и принятие основных решений по предмету отношений сторон. А именно, обсуждаются следующие условия договора:

§     стоимость работ и структура стоимости;

§     порядок сдачи-приемки объекта (или работ по договору);

§     гарантии качества по сданным работам;

§     порядок взаиморасчетов.

Для выработки этих решений стороны выполняют и согласовывают расчеты (калькуляции) стоимости материалов и работ. По каждому из вышеприведенных условий договора рассматриваются альтернативные варианты и из них производится выбор приемлемого для обеих сторон варианта.

Шаг третий: «Распределение обязательств».

На данном шаге вырабатываются и принимаются основные решения по распределению обязательств между сторонами. В них входят:

а) обязательства, реализующие четыре вышеприведенных во втором шаге условия договора.

На основе выбранных и зафиксированных на шагах первом и втором предмета договора (объекта строительства или комплекса строительных работ), сроков строительства, метода определения стоимости работ, порядка взаиморасчетов, порядка сдачи-приемки и гарантий качества для каждой из сторон формируется часть перечня ее обязательств по договору, в т.ч. для подрядчика - выполнить работы в срок и предоставить гарантии качества по сданным работам и т.п., для заказчика - принять и оплатить работы и т.п.

б) вспомогательные по отношению к строительству объекта обязательства, реализация которых необходима для надлежащего проведения строительных работ и реализации договора. Ниже приводятся условия договора, соответствующие этим обязательствам:

§     обеспечение строительства материалами и оборудованием;

§     группа условий договора «производство работ», в которую входят:

-      обустройство строительной площадки;

-      скрытые строительные работы:

-      ведение журнала производства строительных работ

(эта группа может быть дополнена другими параметрами производства работ, которые стороны сочтут необходимым указать в договоре);

§     право собственности;

§     охранные мероприятия;

§     страхование объекта строительства;

§     надзор за реализацией договора, в том числе:

-      надзор за осуществлением работ (представительство заказчика на объекте);

-      контроль финансовой дисциплины;

§     гарантии и поручительства.

Для формирования договора требуется определение значения и его конкретное описание по каждому условию договора, но это является задачей следующего шага. На данном шаге для каждого условия стороны принимают решение, у какой из них (или у обеих) по данному условию возникают обязательства.

Шаг четвертый: «Детализация принятых решений».

На данном шаге осуществляется детализация принятых решений по обязательствам сторон.

Стороны обсуждают каждое из зафиксированных обязательств и в каждом случае принимают решение о том, требуется ли его детализировать в договоре, и если требуется, то каким образом это необходимо сделать, чтобы исключить возможные умолчания и различия в понимании, которые могут повлечь ущерб для сторон в процессе реализации договора. Результаты обсуждения фиксируются в виде совместных решений, по которым непосредственно формируется текст договора.

В заключение данного шага определяются меры имущественной ответственности сторон. На основании совместных решений по мерам имущественной ответственности составляется соответствующий раздел договора.

Шаг пятый: «Выработка решений о действиях сторон в случаях изменения условий реализации договора и порядке внесения изменений в договор».

Изменения условий реализации договора могут быть подразделены на следующие типы:

§     изменения, связанные с выполнением сторонами своих обязательств;

§     изменения внешних условий строительства, в том числе:

-      форс-мажорные условия;

-      изменения законодательства;

-      изменения цен на материальные ресурсы и оплату труда.

Для каждого типа изменений сторонами определяются конкретные меры и порядок взаимодействия сторон в случае их наступления. Принятые решения по изменениям фиксируются и в дальнейшем помещаются в соответствующие разделы договора, оговаривающие указанный порядок взаимодействия сторон.

Изменение условий реализации договора может потребовать внесения изменений в договор в целях продолжения и успешного завершения строительного проекта. Изменения должны вноситься в договор последовательно и согласованно, поэтому порядок внесения изменений в договор должен быть определен и установлен сторонами в виде их совместного решения. На основании этого решения составляется раздел договора, фиксирующий порядок внесения изменений в договор.

По ситуации, в которой оказалась каждая из сторон в результате действия различных изменений, между сторонами договора могут возникнуть споры, поэтому сторонам рекомендуется указать в договоре порядок разрешения споров.

Изменения условий реализации договора могут привести к невозможности продолжения его реализации, поэтому сторонами определяется и устанавливается в виде решения порядок прекращения договорных отношений в случаях:

а) расторжения договора;

б) завершения договорных отношений вследствие удовлетворенности интересов сторон реализацией договора.

На основании этого решения составляется соответствующий раздел договора.

3. СОСТАВЛЕНИЕ ТЕКСТА ДОГОВОРА ПОДРЯДА НА СТРОИТЕЛЬСТВО

3.1. Рекомендации по порядку составления договора

При составлении договора по результатам конкурса учитываются основные положения договора, зафиксированные в конкурсной документации, а также предложения, изложенные в конкурсной заявке победителя конкурса.

При составлении договора, которому не предшествовал конкурс, составление текста договора осуществляется в той же последовательности, что и принятие совместных решений на переговорах. Текст договора фиксирует принятые решения в соответствующих юридических и строительных терминах. И, тем самым, с заданной сторонами точностью соответствует условиям, в которых будет проходить строительство.

В разделе 3.2 приведены рекомендации по конкретным условиям и разделам договора. По совместному решению стороны могут ввести в договор раздел «Определения», включающий термины и значения (определения), в которых эти термины употребляются в договоре. Основой для этого может явиться Приложение 1 к настоящим Рекомендациям - «Словарь терминов».

3.2. Рекомендации по условиям договора

3.2.1. Преамбула договора

Этот раздел договора содержит следующие основные положения:

§     Наименование договора.

§     Наименование объекта строительства и его местонахождение.

§     Дата подписания договора (договор считается заключенным с момента его подписания стороной, последней из подписывающих).

§     Место подписания договора.

§     Полные фирменные наименования сторон договора, под которыми они зарегистрированы в реестре государственной регистрации.

§     Название стороны договора («Заказчик», «Подрядчик», «Субподрядчик» и др.) для того, чтобы не повторять каждый раз в договоре фирменное название стороны.

§     Наименование должности, фамилия, имя, отчество лица, подписывающего договор, наименование документа, из которого следуют его полномочия на подписание договора. Это может быть устав, положение, доверенность.

Следует иметь в виду, что заключать договоры без доверенности может руководитель организации или органы юридического лица в соответствии с учредительными документами (уставом, положением). Полномочия других лиц организаций должны быть подкреплены доверенностью.

3.2.2. Предмет договора

Предметом договора могут являться:

§     новое строительство;

§     реконструкция;

§     техническое перевооружение;

§     капитальный ремонт;

§     текущий ремонт;

либо выполнение отдельного комплекса:

§     строительных работ;

§     монтажных работ;

§     ремонтно-строительных работ:

§     пуско-наладочных работ;

а также изготовление нестандартизированного оборудования в построечных условиях и другие виды связанных со строящимся объектом работ.

3.2.3. Стоимость работ по договору

В договоре указывается стоимость (цена) подлежащих выполнению работ, являющихся предметом договора, или способы ее определения.

По взаимному согласию между подрядчиком и заказчиком могут применяться твердые или приблизительные (базисные, на основе себестоимости работ подрядчика) договорные цены на строительную продукцию, установленные на определенную дату.

Соглашение о размере цены и ее виде, о методе корректировки базисной цены, а также о распределении договорной цены по основным комплексам работ, частям здания, сооружения договаривающиеся стороны могут отдельно оформить в виде протокола (ведомости) согласования договорной цены или оговорить в соответствующем пункте заключаемого ими договора.

В этом протоколе или пункте договора рекомендуется привести стоимость единицы каждого вида работ.

Твердая договорная цена - указанная в договоре подряда неизменная сумма на весь период строительства. Договоры на основе твердой договорной цены заключаются при низких темпах инфляции в тех случаях, когда технические и организационные решения по предмету договора достаточно точно определены, а сроки реализации договора небольшие. В твердой договорной цене целесообразно учитывать средства, обеспечивающие компенсацию риска подрядчика, вызываемого инфляционными процессами.

Базисная договорная цена, установленная на определенную дату - стоимость предмета договора в уровне цен на определенную дату (например, в уровне цен на дату публикации приглашения к конкурсам, на дату заключения договора, на начало текущего года или др.). В соответствии с условиями договора в ходе строительства в связи с изменением цен и тарифов на применяемые ресурсы рассчитывается скорректированная договорная цена.

Скорректированная договорная цена на дату представления счета за выполненные работы - стоимость выполненных работ по договору, рассчитанная на основе базисной договорной цены и корректирующих показателей, учитывающих текущее изменение цен на материально-технические ресурсы и оплату труда. В договоре весьма целесообразно предусмотреть формулу и порядок корректировки базисной договорной цены в связи с инфляционными процессами. Соответствующие рекомендации приведены в Приложении 2 «Учет изменения уровня цен в строительстве при корректировке базисной стоимости предмета договора».

3.2.4. Сроки выполнения работ

В договоре указывается начальный и конечный сроки выполнения работы. В графике производства работ должны быть согласованы также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Продолжительность строительства устанавливается заказчиком и подрядчиком при заключении договора в днях, месяцах и годах.

В договоре может указываться:

§     период, в течение которого должен быть построен объект;

§     предельный срок строительства.

3.2.5. Сдача и приемка работ

Приемка результата работ, выполненных по договору, осуществляется в соответствии с действующим законодательством и строительными нормами и правилами.

В данном разделе детализируются обязательства сторон по сдаче-приемке выполненных работ. Здесь целесообразно указать этапы сдачи-приемки, если они предусмотрены, и порядок взаимодействия сторон на каждом этапе: уведомления о завершении этапа работ, порядок проведения предшествующих приемке испытаний (обследования конструкций, пуско-наладочных работ инженерного и технологического оборудования, экологической экспертизы), порядок оформления документов (актов) на сдачу результата работ подрядчиком и приемку его заказчиком, сам порядок приемки и т.п.

3.2.6. Гарантии качества по сданным работам

В данном разделе детализируются обязательства по качеству выполненных работ. Устанавливается предоставляемый подрядчиком гарантийный срок по качеству работ, а также порядок фиксации, рассмотрения и урегулирования сторонами претензий заказчика по качеству работ.

При предъявлении претензий, связанных с ненадлежащим качеством результата выполненных по договору работ, необходимо учесть следующие положения. Гарантийный срок по качеству выполненных работ может устанавливаться по согласованию сторон, но не менее срока, определенного СНиП для данного вида работ и в пределах 5 лет. Срок исковой давности по построенным зданиям и сооружениям Гражданским кодексом РФ ограничен 3 годами.

В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком к подрядчику при условии обнаружения в разумный срок, но в пределах 2 лет со дня передачи результата работы.

В случае отказа подрядчика от составления или подписания акта об обнаруженных дефектах, в договоре следует учесть право заказчика обратиться в суд.

Договором может быть предусмотрена обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет те недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности, или право подрядчика отказаться от выполнения этой обязанности в случаях, когда устранение недостатков не связано непосредственно с предметом договора, либо не может быть осуществлено подрядчиком по не зависящим от него причинам.

3.2.7. Оплата работ и взаиморасчеты

В данном разделе детализируются обязательства по оплате работ, а также порядок взаиморасчетов. Указывается порядок и сроки оплаты выполненных подрядчиком работ.

В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении договорной цены, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором, если заказчик не докажет, что полученная выгода повлияла на качество выполненных работ.

В договоре может быть предусмотрено распределение между сторонами полученной экономии от проведения мероприятий, удешевляющих строительство, но не ухудшающих качество работ. В этом случае в договоре должны быть установлены проценты от общей суммы экономии, получаемой подрядчиком и заказчиком. Если указанная экономия получена от внедрения мероприятий подрядчиком, она полностью остается в его распоряжении.

В договоре на субподрядные работы стороны (подрядчик и субподрядчик) могут определять порядок возмещения субподрядчиком стоимости услуг, оказываемых подрядчиком по обеспечению субподрядчика технической документацией, координации работ, приемке от субподрядчика и сдачи заказчику работ, выполненных субподрядчиком, технике безопасности на объекте, обеспечению субподрядчика титульными временными зданиями и сооружениями и др. Конкретный размер стоимости предоставляемых услуг устанавливается договаривающимися сторонами при заключении договора.

3.2.8. Обязательства сторон

Данный раздел договора фиксирует результаты шага третьего процедуры совместного принятия решений (см. п. 2.2.3 настоящих Рекомендаций), а именно, распределение обязательств сторон - как основных (выполнение работ в срок, качественно, оплата работ, порядок расчетов и т.п.), так и вспомогательных обязательств (см. п. 2.2.3, шаг третий, пункт б). Более точное содержание обязательств и порядок их реализации и другие требования определяются в других соответствующих разделах договора.

3.2.9. Имущественная ответственность сторон

В данном разделе определяется имущественная ответственность сторон (за невыполнение своих обязательств, связанных с выполнением строительных работ).

Мера имущественного воздействия на должника может устанавливаться сторонами в договоре в следующем виде:

§     исключительной неустойки - когда может быть взыскана только неустойка (штраф, пеня);

§     штрафной неустойки - когда взыскивается неустойка и убытки сверх неустойки, включая упущенную выгоду.

Размер неустоек следует соизмерять со значительностью нарушения. Рекомендуется учитывать в договоре следующие виды нарушений:

§     задержка передачи подрядчику строительной площадки (технических помещений для монтажа оборудования), проектно-сметной документации, рабочих чертежей, разрешительной документации, оборудования, материалов и изделий;

§     задержка монтажа из-за некомплектности переданного оборудования;

§     задержка начала приемки закопченных строительством или подлежащих консервации объектов;

§     задержка расчетов за выполненные работы;

§     несвоевременное предоставление подрядчику свалки для вывозки строительного мусора и негодного к применению грунта;

§     несвоевременное подключение коммуникаций, необходимых подрядчику для выполнения условий договора;

§     окончание строительства позже установленного срока;

§     несвоевременное освобождение стройплощадки от имущества;

§     нарушение сроков выполнения отдельных работ;

§     задержка устранения дефектов в работах и конструкциях.

Кроме того, рекомендуется оговорить возмещение виновной стороной ущерба, который вызван невыполнением пострадавшей стороной своих обязательств перед третьими лицами.

3.2.10. Обеспечение строительства материалами и оборудованием

В данном разделе детализируются обязательства по обеспечению строительства материалами и оборудованием. Указанное распределение обязательств действующим Гражданским кодексом РФ однозначно не определено.

В данном разделе целесообразно указать, какая из сторон какие конкретно материалы и оборудование поставляет, на каких условиях, какие накладные (в т.ч. складские) расходы при этом возникают и кто их несет. Требования к поставляемым материалам и оборудованию должны соответствовать проектной документации, ГОСТ, ТУ, СНиП и др. нормативным документам.

При проведении реконструкции и капитального ремонта объектов полученные при разборке и демонтаже зданий и сооружений материалы, годные для производства работ, могут быть переданы подрядчику для повторного использования с предоставлением счетов-фактур. Фактический выход материалов определяется на основании акта об оприходовании материальных ценностей, полученных при разборке и демонтаже зданий и сооружений, составленного заказчиком и подрядчиком. Генподрядчик в свою очередь может передать данные материалы субподрядчику.

3.2.11. Охранные мероприятия

В данном разделе детализируются обязательства по осуществлению охранных мероприятий.

Охрану строящегося объекта в принятой (по акту сдачи-приемки) и оплаченной части, как правило, осуществляет заказчик, охрану всего прочего имущества, необходимого для строительства, в том числе предоставленного заказчиком, осуществляет подрядчик за счет заказчика.

Подрядчик по согласованию с заказчиком имеет право включить затраты по усиленной охране строящихся объектов охранными организациями МВД и частными, имеющими право на осуществление охранной деятельности, в перечень прочих работ и затрат, учитываемых при составлении сметной документации.

3.2.12. Страхование объекта строительства

В данном разделе детализируются обязательства по осуществлению страхования объекта строительства и строительных рисков. Излагаются конкретные предметы и параметры (суммы или проценты сметной стоимости) страхования.

В договоре следует предусматривать страхование различных строительных рисков стороной, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемого при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам.

Возмещение затрат подрядчика, связанных со страхованием строительных рисков, производится заказчиком в пределах 1 % от сметной стоимости строительства объекта по главам 1-8 сводного сметного расчета стоимости строительства.

Подрядчик обязан представить заказчику доказательства заключения им договора страхования на условиях, предусмотренных данным разделом договора подряда на строительство, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках.

Более подробно страхование объекта строительства и строительных рисков рассмотрено в «Правилах страхования строительно-монтажных работ», «Правилах страхования профессиональной ответственности строительных организаций и предприятий, осуществляющих строительную деятельность», Положениях о проведении предстраховой экспертизы по оценке риска» и «Положении о порядке оценки ущерба при наступлении страхового случая», разработанных и рекомендованных Минстроем России для применения организациями и предприятиями строительного профиля при страховании рисков в строительном производстве.

3.2.13. Контроль и надзор за выполнением работ

В данном разделе детализируются обязательства по обеспечению контроля и надзора за выполнением работ. Излагаются рамки и порядок, в которых заказчик по договору осуществляет (или может осуществлять) контроль за производством строительных работ, а также о том, какие лица с обеих сторон в этом могут участвовать, и какими правами они могут быть наделены.

В договоре должно быть определено:

§     право заказчика осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, а также правильностью использования подрядчиком материалов, обеспечение которыми возложено на заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика;

§     обязанность заказчика, при обнаружении им в ходе осуществления контроля и надзора за выполнением работ отступлений от условий договора, которые могут ухудшить качество работ, или иных недостатков, немедленно заявить об этом подрядчику в виде официального письма за подписью руководителя организации заказчика, или его доверенного лица. При этом не исключается необходимость для заказчика сделать соответствующую запись в журнале производства работ. Заказчик, не предпринявший вышеупомянутых действий, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки, за исключением открытых;

§     обязанность подрядчика исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика, но с обязательным письменным его уведомлением об этом, договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре определяются функции инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

3.2.14. Журнал производства работ

В данном разделе детализируются обязательства по ведению журнала производства строительных работ. Излагается структура и порядок ведения журнала производства работ.

Журнал может вестись на одном или более языках (в случае заключения строительного контракта с инофирмой). Каждая запись должна визироваться представителями подрядчика и заказчика. Рекомендуется в журнале производства работ отражать весь ход работ и все значимые для отношений сторон события (моменты начала и окончания отдельных видов или комплексов работ, даты поставки материалов и оборудования, данные о проводимых ревизиях, испытаниях, задержках в ходе работ, вызванных различными обстоятельствами и т.п.).

Форму журнала удобно определить в приложении к договору.

3.2.15. Строительная площадка

В данном разделе детализируются обязательства по организации строительной площадки. Целесообразно определить порядок получения и передачи различных разрешительных документов на использование земли, подведение коммуникаций, документов об отводе мест под складирование грунта и мусора, общий порядок ведения работ на стройплощадке, действия при обнаружении препятствий, порядок свертывания стройплощадки и т.п.

В существующей практике организацию, поддержание (освещение, ограждение и др.) и свертывание стройплощадки, а также согласование порядка ведения работ на стройплощадке с органами госнадзора осуществляет подрядчик. Заказчик (его представитель) создаст геодезическую разбивочную основу для строительства и передает соответствующую техническую документацию подрядчику.

Также в данном разделе следует указать порядок взаимодействия сторон в случаях обнаружения различных физических естественных или искусственных препятствий, в том числе и порядок несения расходов, связанных с устранением этих препятствий.

3.2.16. Скрытые работы

В данном разделе детализируются обязательства по проведению промежуточной приемки отдельных ответственных конструкций и систем. Приводится перечень работ, подлежащих промежуточной приемке, порядок приемки и испытаний конструкций и систем (вентиляции, системы водоснабжения, трубопроводов, электросети и др.).

Рекомендуется записать в договоре заблаговременное уведомление заказчика о необходимости приемки работ, подлежащих закрытию, а также действия подрядчика, если заказчик (или его представитель) не явился для приемки. Также следует указать номенклатуру актов, только по всей совокупности которых осуществляется приемка ответственных конструкций и систем (акты освидетельствования, акты испытаний и т.п.).

3.2.17. Изменение условий реализации договора

Данный раздел договора фиксирует решения, принятые сторонами на шаге пятом процедуры принятия совместных решений.

а) Изменения, связанные с выполнением обязательств сторонами

Рекомендуется рассматривать и отражать в договоре следующие виды изменений:

§     представление (передача) сторонами ненадлежащим образом оформленной документации;

§     ошибки, допущенные при выполнении работ подрядчиком, проектной организацией или службой заказчика;

§     задержки строительства по вине заказчика или подрядчика;

§     несоответствие качества и комплектности поставляемых, (подрядчиком или заказчиком) материалов и оборудования;

§     превышение проектных объемов и стоимости работ по вине подрядчика или заказчика;

§     необходимость приостановления работ и консервации объекта;

§     другие изменения условий, связанные с выполнением обязательств сторонами.

б) Изменения внешних условий строительства

Форс-мажорные условия

В договоре целесообразно указать виды обстоятельств непреодолимой силы, которые принимаются сторонами во внимание в данном случае их отношений. По каждому из видов рекомендуется указать границу значительности ущерба (в объемах работ, в денежных единицах и другим способом) и варианты продолжения отношений в зависимости от исхода действия указанных обстоятельств.

Изменения законодательства

В договоре целесообразно указать виды изменений законодательства, которые принимаются сторонами во внимание в данном договоре и указать порядок и варианты оценки ситуации после изменения нормативных актов, а также действия в этих ситуациях, либо указать, что в любом случае изменения законодательства, существенным образом (в денежных единицах, процентах цены или др.) изменяющего положение хотя бы одной из сторон по данному договору, должно проводиться согласование позиций и совместное планирование дальнейших действий сторон.

В договоре целесообразно учесть изменение темпов инфляции и согласовать механизмы изменения договорной цены предмета договора в этих обстоятельствах.

Изменения в заключенный договор могут вноситься по взаимному соглашению сторон или на основании решения суда по требованию заинтересованной стороны. Изменения или дополнения условий договора оформляются письменно в виде дополнительного соглашения, являющегося с момента его подписания неотъемлемой частью договора.

По требованию заказчика в одностороннем порядке может осуществляться внесение изменений в техническую документацию, вызывающих дополнительные работы, не превышающие по стоимости 10 % указанной в смете общей стоимости строительства и не меняющие характера предусмотренных в договоре работ. При этом стороны должны пересмотреть стоимость работ по договору с оформлением Дополнительного соглашения.

Внесение в техническую документацию изменений в объеме более 10 % от стоимости работ по договору производится при взаимном согласии сторон и оформляется Дополнительным соглашением. На дополнительные работы в обоих случаях составляется согласованная сторонами дополнительная смета, являющаяся неотъемлемой частью договора.

3.2.18. Гарантии и поручительства

В данном разделе детализируются формы обеспечения обязательств сторон по договору. Здесь целесообразно указать, какая форма обеспечения обязательств по договору используется каждой из сторон: гарантия или поручительство. По каждому случаю гарантий или поручительства должны быть установлены обязательства, которые гарантируются третьим лицом, и ответственность.

Как правило, это наиболее существенные обязательства:

§     надлежащее качество выполнения работ подрядчиком;

§     выполнение подрядчиком работ в установленные сроки;

§     своевременная приемка и финансирование субподрядных работ (для генподрядчика);

§     своевременная приемка и оплата заказчиком надлежащим образом выполненных работ;

§     своевременность и полнота финансирования строительства и др.

Гарантийная сумма по конкретному договору определяется на основе условий этого договора, но в качестве общих принципов рекомендуется следующее:

§     предусматривать структурированную гарантийную сумму (полную сумму представить как сумму частей по отдельным видам ответственности);

§     по отдельному виду ответственности предусматривать гарантийную сумму и виде эквивалента неустойки за характерное время выполнения работ, либо за срок, в течение которого можно определить возможность продолжения отношений (строительная организация должна существовать и оплачивать субподрядные работы, если таковые ведутся).

3.2.19. Порядок расторжения договора

Расторжение договора осуществляется на основании соглашения сторон, в одностороннем порядке или по решению суда. Соглашение сторон о расторжении договора оформляется протоколом или иным двусторонним документом. В соглашении необходимо указать:

§     какой договор расторгается;

§     с какого момента договор считается расторгнутым;

§     причину, по которой расторгается договор;

§     способы урегулирования между сторонами возникших споров или окончания обязательств, которые уже возникли между сторонами;

§     пункт о том, что с момента вступления соглашения в силу, стороны теряют права требования по заключенному ранее договору.

В договоре должны быть предусмотрены условия, при которых в соответствии с существующим законодательством одна из сторон может расторгнуть договор. В этом случае стороны должны предусмотреть:

§     порядок расторжения договора, как правило, это письменное уведомление стороной, решившей расторгнуть договор, с изложением обоснования и указанием срока, в течение которого она хотела бы получить ответ от другой стороны;

§     порядок взаиморасчетов, возмещение произведенных затрат и убытков, включая упущенную выгоду;

§     особенности расчетов, возмещения убытков, передачи (приобретения) права собственности на строящийся объект в случае расторжения договора по причине неплатежеспособности заказчика.

В договоре следует также предусмотреть обязательства и ответственность сторон, порядок расчетов и возмещения убытков при расторжении договора по причине обстоятельств непреодолимой силы.

3.2.20. Конфиденциальность

В договоре должны быть предусмотрены обязательства сторон по соблюдению конфиденциальности своих отношений по договору.

В зависимости от конкретного объекта и условий строительства стороны могут принимать на себя различные обязательства по соблюдению конфиденциальности своих отношений по договору.

Как правило, стороны обязуются не разглашать, не передавать и/или не делать каким-либо еще способом доступными третьим организациям и лицам сведения, содержащиеся в документах, оформляющих совместную деятельность сторон в рамках договора, иначе как с письменного согласия обеих сторон.

Если сторона, благодаря исполнению своего обязательства по договору получила от другой стороны информацию о новых технических решениях, в т.ч. не защищенных законом, а также сведения, которые могут рассматриваться как коммерческая тайна, сторона, получившая такую информацию, не вправе сообщать ее третьим лицам без согласия другой стороны. Порядок и условия пользования такой информацией определяются договором.

Рекомендуется предусмотреть дифференцированные санкции за нарушение конфиденциальности - в зависимости от ущерба, который может быть нанесен разглашением информации.

3.2.21. Реквизиты сторон

В данном разделе для каждой стороны указывается:

§     название организации, ИНН, коды ОКПО и ОКОНХ;

§     юридический адрес, почтовый адрес, телефоны и телефаксы;

§     банковские реквизиты сторон (номер расчетного счета организации, реквизиты, адрес и ИНН банка).

На случай изменения своих реквизитов, рекомендуется указать в договоре, что сторона, с которой произошли изменения, обязуется известить об этом другую сторону не позднее, чем через определенный срок.

3.2.22. Дополнительные условия

В тексте договора следует указать, что вся проектно-сметная документация должна иметь штамп и надпись заказчика «К производству работ».

Все Приложения и Дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора.

Указать количество подлинных экземпляров, в которых составлен договор. Обычно договор составляется в двух подлинных экземплярах (по одному для каждой из сторон). В случае, если строительство финансируется целевым кредитом банка, то договор составляется в трех экземплярах, если того требует банк.

Стороны могут принять обязательства, что в случаях, не предусмотренных, настоящим договором, они будут руководствоваться действующим гражданским законодательством.

Поскольку много узких и конкретных вопросов выносится в приложения к договору, которых накапливается значительное количество, рекомендуется в одном из разделов договора привести полный перечень документов, прилагаемых к договору, с указанием стороны договора, обеспечивающей формирование каждого из этих документов (либо обеих сторон, если документ фиксирует некоторую их договоренность).

4. РЕКОМЕНДУЕМАЯ МЕТОДИЧЕСКАЯ ЛИТЕРАТУРА И НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ

1.      Методические рекомендации по разработке условий договоров подряда на строительство по гарантиям и поручительствам / Минстрой России. - М.: ГП ЦПП, 1996. - Том II. - 47 с.

2.      Методические рекомендации по разработке условий договора подряда по разделу «Производство работ» / Минстрой России. - М.: ГП ЦПП, 1996. - Том III. - 16 с.

3.      Методические рекомендации по разработке условий договора подряда по мерам имущественной ответственности / Минстрой России. - М.: ГП ЦПП, 1996. - Том IV. - 27 с.

4.      Временное положение по приемке законченных строительством объектов / Письмо Госстроя от 9 июля 1993 г., № БЕ-19-11/13.

5.      Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации. МДС 81-1.99 / Введены в действие постановлением Госстроя России от 26 апреля 1999 г. № 31.

6.      Методические материалы по страхованию строительных рисков, разработанные Координационным центром по страхованию при Минстрое России, согласованные Росстрахнадзором и рекомендованные Минстроем России для применения строительными организациями и предприятиями / Письмо от 30.08.96 № ВБ-13-185/7.

7.      Федеральный закон от 25.02.99 № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

8.      Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Приложение 1

к Методическим рекомендациям

по заключению договоров подряда

на строительство в Российской Федерации

СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

Аванс - денежная сумма, выдаваемая подрядчику в счет предстоящих платежей по договору между заказчиком и подрядчиком, за материальные ценности, выполненные работы и оказанные услуги. Аванс засчитывается либо полностью при окончательном расчете, либо частями при оплате отдельных партий материальных ценностей или этапов работ. Аванс выплачивается только в случаях и в размере, указанном в законе и договоре строительного подряда.

Акцепт - 1) одна из форм безналичных расчетов за поставленную продукцию, оказанные услуги или выполненную работу, определяющая согласие на оплату или гарантирование оплаты денежных, расчетных, товарных документов или материальных ценностей, а также согласие заключить договор на предложенных условиях; 2) принятие плательщиком обязательств оплатить переводной вексель в указанный в нем срок; 3) согласие на заключение договора на условиях, предложенных другой стороной.

Гарантийный срок - период, на который подрядчик гарантирует качество выполненной работы и обязуется устранить допущенные по его вине недостатки за свой счет. Гарантия качества результата работы, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все составляющие результат работы. Гарантийный срок начинается с момента передачи объекта заказчику (подписания актов сдачи-приемки).

Генеральный подрядчик (Генподрядчик) - один из основных участников инвестиционного процесса в строительстве, который на основании договора подряда (или контракта), заключенного с заказчиком, полностью отвечает за осуществление строительства в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией и в обусловленный срок, за обеспечение высокого качества выполняемых строительных и монтажных работ по объекту или комплексу строительства. Генподрядчик имеет право поручать по субподрядному договору выполнение отдельных видов и комплексов работ специализированным подрядным организациям, т.е. субподрядчикам^*).

^*) В тексте договора согласно Гражданского Кодекса РФ Генподрядчик выступает «Заказчиком», а субподрядчик - «Подрядчиком».

Государственный заказчик - федеральный орган исполнительной власти, федеральное казенное предприятие или государственное учреждение, осуществляющее организацию работ по выполнению федеральных целевых программ и обеспечению поставок товаров, работ и услуг для федеральных государственных нужд. Государственный заказчик осуществляет размещение заказов на подрядные строительные работы для государственных нужд за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных источников финансирования путем проведения конкурсов. Государственный заказчик утверждается Правительством Российской Федерации.

Государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд - основной документ, определяющий права и обязанности государственного заказчика и подрядчика на строительные, проектные и изыскательские работы, предназначенные для удовлетворения потребностей Российской Федерации или субъекта Российской Федерации и финансируемые за счет средств соответствующих бюджетов и внебюджетных источников.

Давность по искам - срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Сроки исковой давности и порядок их исчисления устанавливаются Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Договор подряда (контракт) - документ, определяющий взаимные права, обязанности и ответственности, по которому подрядчик обязуется выполнить определенную работу по заданию заказчика из его или собственных материалов, а заказчик обязуется принять и оплатить качественно выполненную работу.

Договорные отношения - отношения, возникающие в соответствии с условиями обязательств, определенных в договоре, и требованиями закона, иных правовых и нормативных актов, которые обязательны для выполнения.

Дополнительные работы - обнаруженные в ходе строительства неучтенные в технической документации работы, необходимость которых определена либо заказчиком в одностороннем порядке, либо сторонами договора по согласованию. Проведение дополнительных работ, ведущих к увеличению сметной стоимости строительства, осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы по ранее согласованной стоимости единицы каждого вида работ.

Заказчик (Застройщик)^*) - юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором) осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству. Заказчик заключает в пределах предоставленных ему прав договор подряда на строительство с подрядной организацией (подрядчиком).

^*) по СНиП 1-2.

Инвестиции - вложенные инвестором финансовые, интеллектуальные и материальные средства в различные объекты деятельности, а также переданные права на имущественную и интеллектуальную собственность с целью получения прибыли (дохода) или достижения социального эффекта, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте в соответствии с национальным законодательством.

Инвестор - юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и др. средств в форме инвестиции для достижения коммерческих, социальных, благотворительных или др. целей.

Качество строительной продукции - совокупность потребительских свойств строительной продукции и ее способность удовлетворять определенные потребности народного хозяйства или населения с точки зрения технических, эстетических, социальных требований, установленных в нормативных документах и стандартах.

Коммерческая тайна - охраняемое законодательством право на засекречивание информации, имеющей действительную или потенциальную коммерческую ценность в силу неизвестности ее третьим лицам.

Контрагент - одна из сторон договора.

Контроль и надзор за выполнением договора строительного подряда - контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством используемых материалов, а также целевым использованием средств и обоснованностью стоимости работ.

Конфиденциальная информация - информация о новых решениях, технических знаниях, в том числе не защищаемых законом, а также сведения, которые могут рассматриваться как коммерческая тайна.

Лицензия - разрешение на право осуществления строительной, инвестиционной или иной деятельности; выдается на основании обследования органами надзора, а также экспертными центрами по лицензированию.

Надзор государственный - надзор за строительством объектов с целью выявления и устранения нарушений, отступлений от проекта и соблюдения требований нормативных документов и стандартов, осуществляемый соответствующими государственными органами по подведомственным им вопросам и видам работ.

Надзор технический - надзор за строительством, осуществляемый заказчиком, включая функции приемки выполненных строительно-монтажных и других работ, связанных со строительством объекта.

Накладные (косвенные) расходы - нормативные затраты для обеспечения процесса деятельности подрядчика.

Неустойки - денежное изыскание, обусловленное договором и законом, выплачиваемое в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, просрочки обязательств, определенных в договоре или письменными соглашениями между сторонами договора подряда. Разновидности неустойки - штраф и пеня.

Неустойка исключительная - денежное взыскание, которое определяется только размером неустойки, но не убытками.

Неустойка штрафная - неустойка, когда изыскивается и неустойка, и убытки сверх нее, включая упущенную выгоду.

Норма - требование, устанавливающее единые количественные или качественные показатели по отдельным вопросам проектирования, строительства, расходования ресурсов на выполнение работ или определения сметной стоимости.

Нормативный акт - подзаконный, т.е. не противоречащий закону документ государственного органа, в котором конкретизируются правовые нормы, имеющие прямое действие; может быть неопределенно-длительного действия либо временным.

Нормативная документация - документация, устанавливающая комплекс норм, правил, положений, требований, обязательных при проектировании, инженерных изысканиях и строительстве, реконструкции, капитальном ремонте зданий и сооружений; расширении и техническом перевооружении предприятий, а также при изготовлении строительных конструкций, изделий и материалов. Порядок ее разработки, оформления и утверждения регламентирован соответствующими нормативными документами.

Нормы производственные - нормы, устанавливающие величину затрат труда и материальных ресурсов на производство единицы объема работ (единицы продукции).

Объект строительства - отдельное здание или сооружение со всеми относящимися к нему оборудованием, инвентарем, инструментом, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями и коммуникациями. Отдельными объектами строительства являются также и виды работ (вертикальное планирование, наружные инженерные сети, подъездные и межцеховые пути, благоустройство строительной площадки и т.д.).

Охрана труда - система законодательных, социально-экономических, организационных, технических, санитарно-гигиенических мероприятий по созданию условий, обеспечивающих безопасность, сохранение здоровья и работоспособность человека в процессе труда.

Очередь строительства - часть объекта строительства, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом.

Пеня - санкция за несвоевременное выполнение финансовых обязательств, применяемая при просрочке уплаты налогов и других платежей, а также при задержке оплаты полученных товарно-материальных средств, оказанных услуг и выполненных работ.

Площадка строительная - земельный участок, отведенный в установленном порядке, для постоянного размещения объекта строительства, а также служб строительно-монтажных организаций. Передается по акту заказчиком подрядчику на период выполнения всех работ в рамках договора строительного подряда. Граница стройплощадки объекта обозначается ограждением или другими знаками, устанавливаемыми в соответствии с стройпланом.

Подрядчик - юридическое или физическое лицо, выполняющее подрядные работы, принимающее на себя обязательства по строительству объектов или совершению определенных проектно-изыскательских и строительных работ, необходимых для выполнения строительства и по сдаче объекта по плану и в срок, в соответствии с проектно-сметной документацией.

Приемочная рабочая комиссия - комиссия, назначаемая в установленном порядке для приемки выполненных работ по законченному строительному объекту.

Пользователь - субъект, государственный орган, юридическое лицо, получатель построенного объекта, принятого заказчиком.

Продолжительность строительства - период времени от начала работ на строительной площадке до ввода в действие мощностей предприятий, их очередей, пусковых комплексов и отдельных объектов при полном выполнении состава работ, предусмотренных проектом.

Производственная документация - совокупность документов, отражающих ход производства строительно-монтажных работ и техническое состояние объекта строительства (исполнительные схемы и чертежи, рабочие графики, акты приемки и ведомости выполненных объемов работ, общие и специальные журналы работ и др.).

Работы скрытые - отдельные виды работ (устройство фундаментов, гидроизоляции, установка арматуры и закладных изделий в железобетонных конструкциях и т.п.), которые недоступны для визуальной оценки приемочными комиссиями при сдаче объектов строительства в эксплуатацию и скрываемые последующими работами и конструкциями. Качество и точность этих работ невозможно определить после выполнения последующих, поэтому они предъявляются к осмотру и приемке до их закрытия в ходе последующих работ.

Работы специальные строительные - отдельные виды работ при строительстве зданий, сооружений, объектов, для выполнения которых Генподрядчик на условиях субподрядного договора привлекает специализированные организации или Заказчик заключает прямой договор со специализированными организациями. К специальным строительным работам относятся электромонтажные, сантехнические, слаботочные, противопожарные и охранные, теплоизоляционные, буровзрывные, возведение заводских труб, водопонижение грунтовых вод и др.

Работы общестроительные - массовые виды строительных работ при возведении зданий и сооружении. К основным общестроительным работам относятся земляные, бетонные, каменные работы, монтаж сборных несущих и ограждающих конструкций, отделочные, кровельные и гидроизоляционные работы, устройство полов, столярные и стекольные работы и др. Общестроительные работы выполняются, как правило, силами Генподрядчика.

Сертификат - документ предприятия-изготовителя, подтверждающий соответствие изготовленных материалов (изделий, конструкций) стандартам и техническим условиям.

Смета - документ, определяющий на основе проектных данных сметную стоимость строительства объекта, в том числе необходимые затраты на выполнение отдельных видов строительно-монтажных работ и приобретение оборудования, а также другие затраты, связанные с осуществлением строительства.

Смета на дополнительные работы - сметный документ на проведение и оплату дополнительных работ и затрат.

Сооружение - объемная, плоскостная или линейная наземная, надземная или подземная, надводная или подводная строительная система, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций, и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания людей, перемещения людей, грузов и т.д.

Сооружения временные - сооружения, устанавливаемые подрядчиком на период строительства на строительной площадке, необходимые для выполнения работ.

Стоимость строительства объекта - необходимые затраты, связанные с осуществлением строительства, определяемые сметой либо договором.

Сторона договора - субъект, вступающий в правовые отношения с другим субъектом (субъектами) по поводу исполнения договора, берущий на себя обязательства и отвечающий по ним в соответствии с Гражданским кодексом и договором.

Стройка - совокупность зданий и сооружений различного назначения, строительство, расширение или реконструкция которых, как правило, осуществляется по единой проектно-сметной документации.

Субподрядчик - специализированная подрядная организация, привлекаемая генеральным подрядчиком на договорных условиях для выполнения на строящемся объекте отдельных комплексов монтажных и специальных строительных работ.

Техническая документация - комплект документов, разрабатываемый проектной организацией по договору с заказчиком. Техническая документация включает систему графических, расчетных и текстовых материалов, используемых при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте, а также в процессе эксплуатации зданий и сооружений.

Убытки - превышение расходов над доходами в процессе производственно-хозяйственной деятельности. Складываются из следующих разновидностей убытков:

- утрата имущества, физическое уничтожение имущества или выбытие его из хозяйственного оборота;

- повреждение имущества, получение им дефектов, связанных с ухудшением его потребительских качеств, внешнего вида, уменьшения стоимости;

- расходы потерпевшей стороны - включают фактические расходы, понесенные ею ко дню предъявления претензии;

- упущенная выгода - все доходы, которые получила бы потерпевшая сторона, если бы обязательство было бы выполнено.

Условия строительства, не зависящие от сторон - факторы, влияющие на отношения сторон, определенные договором, значения которых не могут быть изменены ни какой-либо стороной, ни всеми сторонами совместно.

Участник инвестиционного цикла - физическое или юридическое лицо, интересы которого так или иначе затрагиваются на любой фазе инвестиционного цикла.

Форма договора (примерная) - форма договора, содержащая обобщенные и/или альтернативные формулировки. Обеспечивает юридическую правомочность текста договора на основе его гарантированного соответствия требованиям Гражданского Кодекса РФ и другим нормативным документам Российской Федерации, а также эффективность совместной работы заказчика и подрядчика на основе максимального учета интересов сторон и факторов, влияющих на осуществление инвестирования и строительства.

Форс-мажорные условия - обстоятельства, имеющие объективный характер, действие которых проявляется независимо от воли сторон. К форс-мажорным условиям относятся:

1) обстоятельства непреодолимой силы - чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Они включают разрушительные явления природы, такие, как наполнения, снежные заносы, обвалы, землетрясения и некоторые общественные явления: военные действия, забастовки^*), эпидемии и др. обстоятельства;

^*) Применительно к подрядам на строительство к форс-мажорным условиям не относятся забастовки, происшедшие по причине неисполнения (или исполнения ненадлежащим образом) одной из сторон своих обязательств по договору подряда, либо нарушения одной из сторон КЗОТ.

2) мораторий - установленная Правительством РФ отсрочка исполнения обязательств при чрезвычайных обстоятельствах;

3) приостановление действия закона, регулирующего соответствующие отношения.

Цена договорная - стоимость работ и услуг, которая устанавливается заказчиком и подрядчиком при заключении договора подряда на строительство.

Цена договорная, установленная на определенную дату - разновидность цены договорной, учитывающей уровень цен в строительстве, сложившихся на момент проведения конкурса, составления договора подряда и т.п. На основе этой цены может рассчитываться скорректированная договорная цена, учитывающая текущий уровень цен на ресурсы, потребляемые в строительстве.

Штраф - наказание в виде денежного взыскания, платежа за нарушение одной из сторон обязательств по договору; вид неустойки с целью укрепления договорной дисциплины и возмещения убытков потерпевшей стороне. Штрафные санкции могут быть оговорены договором подряда.

Приложение 2

к Методическим рекомендациям

по заключению договоров подряда

на строительство в Российской Федерации

УЧЕТ ИЗМЕНЕНИЯ УРОВНЯ ЦЕН В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ПРИ КОРРЕКТИРОВКЕ ДОГОВОРНОЙ ЦЕНЫ, УСТАНОВЛЕННОЙ НА ОПРЕДЕЛЕННУЮ ДАТУ

В связи с нестабильностью покупательной способности рубля Российской Федерации и иностранных валют на российском строительном рынке для защиты законных интересов инвесторов (заказчиков) и подрядчиков рекомендуется предусматривать в договорах подряда на строительство возможность и порядок корректировки суммы базисной договорной цены, установленной на определенную в договоре подряда дату.

Для проведения корректировки договорных цен рекомендуется использовать, как правило, индексы цен. В договорах подряда на строительство необходимо указывать согласованный сторонами источник информации об индексах цен в строительстве, выражаемых в рублях, а по контрактам с договорной ценой, выраженной в иностранной валюте, - также источник информации о курсе этой валюты в рублях. В качестве источника укрупненной информации о динамике индексов цен на строительную продукцию в целом по соглашению сторон могут приниматься публикуемые статистические данные, а также данные региональных центров ценообразования в строительстве.

В связи с существенно отличающимся темпом изменения текущих цен на различные виды ресурсов, применяемых в строительстве, корректировку договорной цены целесообразно рассчитывать раздельно по основным ее составляющим - оплате труда строительных рабочих, стоимости эксплуатации машин, стоимости материалов в целом или по технологически однородным группам отечественных и импортных материалов, изделий и конструкций, по накладным расходам, прибыли, прочим затратам. Возможны и другие схемы разбивки цены на составляющие. В отдельных случаях (например, при выполнении технологически однородных работ) стороны могут не применять разбивку на составляющие.

В состав приложений или дополнений к договору подряда на строительство рекомендуется включать согласованную заказчиком и подрядчиком базисную структуру стоимости договора по указанным выше статьям и элементам затрат (в долях от единицы). Указанная структура может устанавливаться на основе смет по рабочей документации, а при их отсутствии - на основе ресурсно-технологических моделей по отраслям строительства, видам конечной строительной продукции и укрупненным видам строительных, монтажных и ремонтно-строительных работ, используемых при формировании системы индексов цен в строительстве. В указанной базисной структуре цены по соглашению сторон может быть выделена доля, которая не подлежит изменению ни при каком изменении покупательной способности валюты договора подряда за период его реализации.

Корректирующий коэффициент «А» к договорной цене, установленный на определенную дату рекомендуется рассчитывать по формуле:

               (1),

где

α₀ - доля неизменяемой части договорной цены;

α_Т, α_Э, α_мi, α_Н, α_п, α_З - доли статей затрат в базисной стоимости договора подряда соответственно: оплаты труда строительных рабочих; стоимости эксплуатации строительных машин, стоимости франко-строительная площадка по характерным группам материалов, накладных расходов, прибыли, прочих затрат;

И_тк, И_эк, И_мкi - опубликованные или согласованные сторонами индексы цен, выражаемых в рублях, соответственно по оплате труда строительных рабочих, стоимости эксплуатации строительных машин, стоимости приобретения и доставки для характерных групп материалов, установленные на дату, в уровне которой определена базисная договорная цена на строительство;

И_тр, И_эр, И_мрi - опубликованные или согласованные сторонами индексы цен, выражаемых в рублях, на дату осуществления расчетов за выполненные работы;

К_к, К_р - курс зарубежной валюты контракта в рублях Российской Федерации соответственно на дату, в уровне которой установлена указанная в договоре цена на строительство и на дату осуществления платежей за выполненные работы. Для договоров подряда с договорной ценой в рублях нет необходимости в учете курсов зарубежных валют.

Для договора подряда на выполнение небольших объемов работ, предусматривающих использование одного или нескольких видов материалов и строительных машин в формулу (1) можно вместо отношений индексов цен по отдельным статьям затрат

; ;

подставлять отношения средних показателей оплаты труда «О», стоимости машино-смен по машинам-представителям «Э» и цен франко-строительная площадка по материалам-представителям «М»

; ; .

Скорректированное расчетное значение всей или части базисной договорной цены, учитывающее изменение покупательной способности валюты договора на российском строительном рынке «Ц_р» рассчитывается по формуле:

Ц_р = Ц_к × А                                                               (2)

где Ц_к - базисная договорная цена в уровне цен на указанную в контракте (договоре подряда) дату (часть договорной цены, если речь идет о промежуточном расчете);

А - корректирующий коэффициент к договорной цене или к части этой цены, если речь идет о промежуточном платеже, рассчитываемый по формуле 1.

Приведенные выше положения рекомендуется отражать в Протоколе соглашения о договорной цене. По ранее заключенным договорам подряда на строительство, в которых не оговорен порядок корректировки договорной цены, выраженной в уровне цен на определенную дату, сторонам контракта с целью исключения получения одной из сторон необоснованной выгоды или убытка рекомендуется согласовать соответствующее дополнение к основному договору.

С учетом уровня достоверности ценовой информации и трудоемкости работы по корректировке базисной договорной цены в соответствующих разделах составляемого договора подряда стороны могут согласовать диапазоны значении корректирующего коэффициента, при котором корректировка базисной договорной цены не проводится (например, при значении коэффициента от 0,97 до 1,03).

Трудоемкость работы по определению корректирующего коэффициента может быть снижена, если используются ресурсно-технологические модели. Так, если стороны указали в контракте, что для расчета коэффициента корректировки договорной цены будет использована конкретная ресурсно-технологическая модель строительно-монтажных работ, то в этом случае в приложении к договору не требуется приводить типовую структуру стоимости работ, а расчет изменения цен будет проведен автоматически с использованием результатов регистрации цен органами статистики или региональных центров ценообразования в строительстве и автоматизированного расчета величины коэффициента изменения стоимости в рублях.

В приводимых ниже примерах рассмотрены два характерных случая определения корректирующего коэффициента «А»:

а) договорная цена в договоре подряда указана в рублях Российской Федерации (см. пример 1);

б) договорная цена указана в договоре подряда в иностранной валюте (см. пример 2).

При принятых в примере условных количественных показателей динамики внутренних цен на ресурсы, потребляемые в строительстве, и динамики курсов валют определены значения корректирующего коэффициента «А». Проведенные расчеты показывают, что:

для случая «а» (договорная цена выражена в рублях) при проведении 15 июня 1999 г. расчетов за выполненные работы должен вводиться понижающий коэффициент в размере 1,03976 к выраженной в рублях договорной цене, установленной в договоре подряда на дату 15 декабря 1998 г.;

для случая «б» (договорная цена выражена в долларах США) при проведении 15 июня 1999 г. расчетов за выполненные работы должен вводиться понижающий коэффициент в размере 0,86867 к выраженной в долларах договорной цене, установленной в договоре подряда на дату 15 декабря 1998 г.

Пример 1

Пример расчета корректирующего коэффициента к базисной договорной цене, выраженной в рублях РФ, установленной на определенную дату (все цифры условные)

Дата, в уровне которой определена договорная цена - 15 декабря 1998 г.

Дата осуществления расчетов за выполненные работы - 15 июня 1999 г.

Курс валюты договора подряда:

- на момент установления базисной договорной цены К_к = 1,0

- на дату расчетов за выполненные работы К_р = 1,0

Корректирующий коэффициент «А» = 1,03976.

Пример 2

Пример расчета корректирующего коэффициента к базисной договорной цене, выраженной в долларах США, установленной на определенную дату (все цифры условные)

Дата, в уровне которой определена договорная цена - 15 декабря 1998 г.

Дата осуществления расчетов за выполненные работы - 15 июня 1999 г.

Курс валюты договора подряда:

- на момент установления базисной договорной цены К_к = 20,10 рублей РФ за 1 долл. США

- на дату расчетов за выполненные работы К_р = 24,27 рублей РФ за 1 долл. США

Корректирующий коэффициент «А» = 0,86867.

Приложение 3

к Методическим рекомендациям

по заключению договоров подряда

на строительство в Российской Федерации

Приложение 4

к Методическим рекомендациям

по заключению договоров подряда

на строительство в Российской Федерации

Приложение 5

к Методическим рекомендациям

по заключению договоров подряда

на строительство в Российской Федерации

ПЕРЕЧЕНЬ ИСТОЧНИКОВ, ПРИВЛЕЧЕННЫХ ДЛЯ РАЗРАБОТКИ

1.      Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая.

2.      Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.99 № 39.

3.      Федеральный закон «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд» от 06.05.99 № 97.

4.      Федеральный закон Российской Федерации «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» от 13.12.94 № 60.

5.      Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации / Минстрой России. - М., 1992.

6.      Постановление Правительства Российской Федерации от 14.08.93 № 812 «Об утверждении основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации».

7.      Постановление Правительства Российской Федерации от 22.06.94 № 745 «Об авансировании подрядных работ на объектах строительства для федеральных государственных нужд».

8.      Рекомендации по заключению договоров строительного подряда. / 2-е изд., испр. и доп. - М.: Концепт, 1998. - 64 с. - Утверждены Распоряжением Первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 06.06.97 № 597-РЗП, от 05.02.98 № 75-РЗП.

9.      Методические рекомендации по разработке условий договоров подряда на строительство по гарантиям и поручительствам / Минстрой России. - М.: ГП ЦПП, 1996. - Том II. - 47 с.

10.    Методические рекомендации gо разработке условий договора подряда по разделу «Производство работ» / Минстрой России. - М.: ГП ЦПП, 1996. - Том III. - 16 с.

11.    Методические рекомендации по разработке условий договора подряда по мерам имущественной ответственности / Минстрой России. - М.: ГП ЦПП, 1996. - Том IV. - 27 с.

12.    Временное положение по приемке законченных строительством объектов / Письмо Госстроя России от 9 июля 1993 г., № БЕ-19-11/13.

13.    Методические материалы по страхованию строительных рисков, разработанные Координационным центром по страхованию при Минстрое России, согласованные Росстрахнадзором и рекомендованные Минстроем России для применения строительными организациями и предприятиями / Письмо от 30.08.96 № ВБ-13-185/7.

14.    Richard Clough, Glenn A. Sears. Construction contracting. - New York, 1994.

15.    Договора с инофирмами на проведение отдельных видов СМР.

16.    Методические материалы FIDIC.

СОДЕРЖАНИЕ