ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ ОБЪЕКТОВ
МАЛОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
В ГОРОДЕ МОСКВЕ

РАЗДЕЛ II

ВЫПУСК II-2

МНОГОМОДУЛЬНЫЕ ЗДАНИЯ
(ДЛЯ ОФИСНОЙ, ИННОВАЦИОННОЙ И
ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ)

«Рекомендации по проектированию объектов малого предпринимательства в г. Москве. Раздел I, выпуск II-2 «Многомодульные здания (для офисной, инновационной и производственной деятельности)» разработаны ГУП МНИИТЭП.

Руководитель разработки - М. С. Кривошеев, исполнители - Л. И. Орлова, И. М. Кривошеев, Н. В. Паутова. Приложение 5 «Организация инвестиционного процесса» разработано при участии: В. К. Крышталева (Департамент поддержки и развития малого предпринимательства), О. Б. Лихачева (Московский государственный институт международных отношений МИД РФ) и Юха Лехто (TRANSACTA CONSULTING OY Ltd, Финляндия).

Согласованы с Департаментом поддержки и развития малого предпринимательства Правительства Москвы, Москомархитектурой.

Подготовлены к утверждению и изданию Управлением перспективного проектирования и нормативов Москомархитектуры (Л. А. Шалов, Ю. Б. Щипанов).

Утверждены и введены в действие Указанием Москомархитектуры от 27.01.2003 г., № 4.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Многомодульные здания - строительные объекты с автономно эксплуатируемыми помещениями, секциями (модулями) малых предприятий (далее МП), имеющие общие системы обслуживания.

Основные преимущества многомодульных зданий - интенсивное использование городских территорий, экономическая эффективность строительства и кооперирование.

Удовлетворить растущий спрос МП на помещения при дефиците функционально удобных городских земель возможно путем пространственной концентрации МП в крупных многомодульных объемах, обеспечивающих высокую интенсивность использования территории - в среднем 20-30 тыс. кв. м/га, а при повышенной этажности - до 50 тыс. кв. м/га и более (при размещении МП в отдельных зданиях интенсивность обычно не превышает 0,3-0,4 тыс. кв. м/га).

Относительно большая поэтажная площадь, рациональная форма объема и плана многомодульных зданий обеспечивают сокращение поверхности наружных ограждений на единицу площади, рациональные соотношения между общей и рабочей площадью и, как результат, - экономическую эффективность по затратам на строительство и эксплуатацию (приложение 1, 2).

Современным МП, особенно в быстрорастущих новых секторах офисной и инновационной деятельности, требуются относительно небольшие рабочие помещения, но с развитой бизнес-инфраструктурой. В многомодульных зданиях это достигается на экономичной, кооперированной основе.

Многомодульные здания в современном понимании стали строиться в различных странах с конца XIX - начала XX века*. Во второй половине XX века под влиянием перехода к плюралистическим моделям хозяйственной организации, быстрого развития малого предпринимательства строительство многомодульных зданий активизировалось. Во многих странах (Швеция, Великобритания, Финляндия, США и др.) они стали обычными объектами городского строительства.

* В России одним из первых многомодульных зданий является деловой комплекс Северного общества, построенный в Москве в 1909-1912 гг. Идея таких зданий для кустарно-ремесленных предприятий выдвигалась в 20-е (В. Ф. Чарновский) и 50-е годы (В. В. Бургман). В 70-80-е годы получило развитие строительство Домов быта.

Многомодульные здания имеют свои типологические особенности, которые должны учитываться при проектировании. В настоящем выпуске Рекомендаций рассматриваются наиболее важные из них.

1. ТИПЫ МНОГОМОДУЛЬНЫХ ЗДАНИЙ

1.1. Многомодульные здания различаются по составу МП (назначению), функционально-планировочной структуре, этажности и по ряду других объемно-планировочных параметров.

1.2. По составу МП (назначению) многомодульные здания делятся на:

- однопрофильные - для МП, близких по виду деятельности - офисные («бизнес-центры», «офисно-деловые» центры), для инновационной деятельности («техноцентры», «технопарки», «технологические деревни»), производственные («многофабричные здания», «промышленные гостиницы», «вертикальные (многоярусные) промышленные зоны»), складские, торговые (специализированные «центры», «комплексы»), для бытового обслуживания («Дома быта»);

- многопрофильные - для размещения функционально различных групп МП - офисно-торговые, офисно-рекреационные (офисно-оздоровительные), торгово-бытовые, производственно-торговые, производственно-бытовые, инновационно-производственные и др.

Укрупненная функциональная классификация многомодульных зданий приведена на рис. 1.

1.3. Базовыми требованиями к составу МП является функциональная совместимость предприятий:

- между собой, с исключением отрицательных воздействий со стороны одних предприятий на работу других;

- с окружающей градостроительной средой (по санитарно-гигиеническим, экологическим, транспортным требованиям; условиям парковки автотранспорта); исключение предприятий, не соответствующих размещению данного многомодульного здания в плане города (особое значение имеет при этом тип функциональной зоны и расстояние до жилой застройки: подробно - п. 2.1.1-2.1.3 раздела I «Общие положения»);

- с объемно-планировочным решением и инженерной инфраструктурой здания (по высоте этажа, сетке колонн, несущей способности перекрытий, площади, по параметрам инженерного обеспечения); исключение предприятий, размещение которых в данном многомодульном здании технически и экономически нецелесообразно.

1.4. Профилизация многомодульных зданий в ряде случаев обязательна, например, для высококлассных офисных зданий. Размещение в многомодульном здании предприятий по производству продуктов питания полностью исключает размещение в нем каких-либо иных предприятий. Существуют и другие причины профилизации состава МП, например, целесообразность установления кооперационных и технологических цепочек между предприятиями, усиление торговой гравитации (что, например, наблюдается в создании специализированных центров по торговле строительными материалами, одеждой, бытовой техникой). В однопрофильных зданиях полнее учитываются функционально-технологические требования МП, легче решаются вопросы инженерного оборудования, обеспечивается более эффективная организация служб бизнес-сервиса.

1.5. Границы профилизации многомодульных зданий могут расширяться в целях привлечения большего количества арендаторов, укрупнения зданий и при условии соблюдения требований по п. 1.3. Например, для повышения интенсивности использования территории многомодульных торговых зданий (обычная этажность - 2-3 этажа) при соответствующих технических решениях и градостроительном обосновании возможны «надстройки» (в т.ч. повышенной этажности) в виде многомодульных площадей офисного или производственного назначения.

Рис. 1. Основные типы многомодульных зданий

1.6. Назначение многомодульных зданий определяется для каждого конкретного случая отдельно на основе утвержденных проектов планировки и застройки района (округа, планировочного образования), схем развития и размещения малого предпринимательства с учетом результатов анализа и прогнозирования тенденций общего и местного рынков помещений для МП.

1.7. На стадиях подготовки ИРД и задания на разработку проектной документации зданий следует также учитывать возможность размещения:

- МП, намеченных к перебазированию в связи со сносом или реконструкцией занимаемых помещений;

- МП, необходимых для доукомплектования местной сети обслуживания населения;

- МП сервисного типа; многомодульные здания являются фокальными точками спроса на услуги малых консалтинговых фирм, оперативной полиграфии, по обслуживанию и ремонту компьютеров, оргтехники др. Близкое с ними соседство создает для арендаторов зданий дополнительные удобства и преимущества;

- структур поддержки малого предпринимательства, например, бизнес-инкубаторов - для размещения МП на ограниченный период (обучение, становление деятельности);

- площадей под развитие расширяющихся предприятий района (филиалов).

1.8. Многомодульные здания различаются по площади (малой - 300-2000 кв.м, средней - 2000-5000 кв.м, крупной - 5000-10000 кв.м, сверхкрупной - более 10000 кв.м), этажности - многоэтажные и одноэтажные (преимущественно для МП производственного назначения), по степени планировочной гибкости (гибкие, ограниченно гибкие, статичные), по составу систем и помещений инфраструктурного обеспечения, по функционально-планировочной структуре (рассматривается в главе 2 выпуска). Примеры отдельных типов многомодульных зданий приведены в разделе I Рекомендаций «Общие положения».

2. ОБЩИЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПЛАНИРОВКИ

Многомодульные офисные, инновационные и производственные здания, особенно многоэтажные, несмотря на различное назначение, являются по составу и характеру связей структурообразующих элементов типологически родственными, что позволяет сформулировать следующие общие положения по их проектированию.

2.1. Основные группы помещений

2.1.1. Помещения многомодульных зданий делятся на две основные группы:

- помещения для МП, в виде планировочно изолированных модулей, эксплуатируемых автономно один от другого;

- общие помещения систем и служб инфраструктурного обеспечения.

2.1.2. Модули МП в зависимости от размера и функционально-технологических требований могут состоять из одного или нескольких сообщающихся помещений, занимать часть площади этажа, этаж, группу этажей или секцию (рис. 2).

2.1.3. При проектировании следует стремиться к сокращению состава функциональных процессов и укрупнению помещений модулей, в т.ч. за счет централизации вспомогательных функций, рационального использования площадей и объемов модулей. Рекомендуется предусматривать хранение материалов, изделий, документации с использованием всей высоты помещений (по ярусам, на антресолях, в штабелях); при большой высоте помещений (на основе реконструкции производственных зданий) - предусматривать встроенные антресольные площадки.

2.1.4. Инфраструктурное обеспечение МП в многомодульных зданиях включает следующие группы помещений и устройств:

- инженерного оборудования - электрощитовые, венткамеры, трансформаторные и индивидуальные тепловые пункты, АТС, устройства автоматики и сигнализации и др.;

- коммуникационно-транспортного обслуживания - вестибюли, лифты, коридоры, лестницы, автостоянки, грузовые рампы, дебаркадеры;

- бизнес-сервиса - помещения для переговоров, службы приема посетителей, «общего секретаря», оперативная полиграфия, помещения для выставок и презентаций и др.;

- бытового обслуживания - кафетерии (столовые), буфеты (в т.ч. самообслуживания), санузлы, гардеробы верхней одежды для посетителей и др.;

- эксплуатации - помещения офис-менеджера, охраны, эксплуатационно-технических служб, включая площадки для сбора мусора (отходов), уборочного инвентаря.

2.1.5. В многоэтажных многомодульных зданиях помещения инфраструктурного обеспечения делятся по зоне обслуживания: на общеобъектные, обслуживающие все предприятия в здании, и поэтажные, обслуживающие предприятия на данном этаже. В зданиях из отдельных секций с группами МП предусматриваются инфраструктурное обеспечение на секцию и на этаж секции. В одноэтажных многомодульных зданиях помещения и устройства инфраструктурного обеспечения проектируются, как правило, общими на все здание.

Рис. 2. Приемы размещения МП в многомодульных зданиях (виды модулей)

2.1.6. Инфраструктурное обеспечение МП предусматривается в зависимости от типа многомодульного здания (по составу МП, этажности, функционально-планировочной структуре) с учетом возможностей использования городской инфраструктуры (наличия автостоянок, трансформаторных и центральных тепловых пунктов, очистных сооружений, предприятий общественного питания, ремонтно-эксплуатационных предприятий, служб ведения бухгалтерского учета и др.).

2.1.7. При определении вместимости обеденных залов кафетериев (столовых) рекомендуется исходить из режима обслуживания в 6-8 потоков (в смену), учитывая, что временная синхронизация работы МП в многомодульных зданиях не обязательна.

2.2. Функционально-планировочная структура

2.2.1. Функционально-планировочная структура многомодульных зданий определяется, как правило, пространственной организацией инфраструктурного обеспечения, прежде всего его коммуникационно-транспортной составляющей.

2.2.2. Различаются два типа функционально-планировочных структур многомодульных зданий (рис. 3):

- «ламинарная», т.е. из нескольких функционально обособленных, инфраструктурно обеспеченных частей, с самостоятельными коммуникационными системами (входными группами, лифтами, лестницами, коридорами, грузовыми рампами или подъездами);

- «интегральная», когда здание представляют собой одно функционально-планировочное целое с единой системой внутренних коммуникаций (лифтов, лестниц, коридоров) и вспомогательных помещений.

2.2.3. При «ламинарной» структуре в зависимости от компоновки составляющих частей - по горизонтали или по вертикали - здания делятся на секционные и блок-этажные (ярусные).

2.2.4. При размещении предприятий по секциям - одноэтажным или многоэтажным (обычно до 5-ти этажей), обеспечиваются практически такие же условия эксплуатации, как и в отдельных зданиях соответствующей этажности.

При размещении предприятий по блок-этажам функциональные процессы независимо от этажности здания (обычно 2-3 этажа) организуются в одной плоскости, а сами предприятия могут быть полностью изолированы друг от друга. Блок-этажные структуры делятся по способу вертикальных транспортных связей на рамповые и лифтовые.

2.2.5. Здания, имеющие «интегральную» структуру, компактнее в плане и объеме, имеют меньшее количестве лестниц и лифтов на единицу площади даже при повышенной этажности (производственные здания, как правило, до 8-10 этажей, офисные - до 20-30 этажей и выше). Единая коммуникационная система позволяет создать развитую систему инфраструктурного обеспечения, однако приводит к взаимозависимости предприятий по расположению, коммуникационно-транспортному обслуживанию, инженерному оборудованию, бытовым помещениям.

Рис. 3. Типы функционально-планировочных структур многомодульных зданий

Рис. 4. Схемы размещения коммуникационно-вспомогательных блоков

1 - коммуникационно-вспомогательные блоки; 2 - помещения модулей

2.2.6. Рекомендуемые типы структур многомодульных зданий:

- «ламинарная» - при размещении МП с особыми требованиями к санитарному режиму, объемно-планировочным и конструктивным решениям, инженерному обеспечению. При этом, секционные здания целесообразны при вытянутой форме земельных участков и при условии строительства зданий очередями; блок-этажные здания - при размещении функционально несовместимых групп МП в целях повышения эффективности использования территории;

- «интегральная» - при размещении МП, не предъявляющих жестких требований к автономности функционирования, нуждающихся в расширенной бизнес-сервисной поддержке.

2.2.7. В зависимости от расположения коммуникационно-вспомогательных блоков (включают лифты, лестницы, шахты инженерных коммуникаций, санузлы и др.) различаются функционально-планировочные структуры: центрические, полуцентрические, продольные, поперечные; их примеры приведены на рис. 4.

2.2.8. Расположение коммуникационно-вспомогательных блоков в планировочной структуре здания должно обеспечивать максимальное использование светового фронта зданий для освещения основных рабочих мест, рациональную организацию потоков персонала, посетителей, грузопотоков, и, что особенно важно, многовариантность компоновки модулей, их удобные пропорции.

Рекомендуются следующие схемы расположения коммуникационно-вспомогательных блоков: при компактной форме плана - центрическая и полуцентрическая, при вытянутой - продольная и поперечная (для узких корпусов).

2.2.9. Общеобъектные помещения целесообразно располагать на нижних и верхних этажах:

- в подземных уровнях - помещения, не требующие естественного освещения (автостоянки, помещения инженерного оборудования);

- на первом этаже - помещения бизнес-сервиса, входные группы, погрузочно-разгрузочные площадки;

- на верхних этажах - помещения обслуживания, службы эксплуатации и инженерного оборудования.

2.3. Схемы компоновки модулей

2.3.1. При проектировании многомодульных зданий обычно трудно определить заранее, в каком количестве и какие конкретно предприятия будут в них размещаться. В процессе эксплуатации зданий состав предприятий, как правило, изменяется. Поэтому компоновка модулей (разделение основных рабочих площадей между предприятиями) должна быть вариативной.

2.3.2. Границы вариативности компоновки модулей (по площади, габаритам) целесообразно устанавливать в задании на разработку документации исходя из потребностей рынка, с учетом предпроектных проработок объемно-планировочного решения здания (габариты плана, конструктивная схема, а применительно к многоэтажным зданиям - также и положение коммуникационно-вспомогательных блоков).

2.3.3. Рекомендуются три основные схемы компоновки модулей в многомодульных зданиях (рис. 5):

- блочная, при которой модули непосредственно примыкают к коммуникационно-вспомогательным блокам; по такой схеме при прямоугольном компактном плане на этаже размещается до 4-х относительно крупных по площади модулей (например, при площади этажа 1000 кв.м средняя площадь отсека составит около 200 кв.м);

- коридорная, при которой модули компонуются по одной или двум сторонам коридора, связывающего их с коммуникационно-вспомогательными блоками; достоинство схемы - возможность применения малого шага разбивки модулей (3,0-3,6 м), что обеспечивает распределение площади с максимальным учетом требований предприятий, в т.ч. размещение большого количества МП малой площади (при глубине модуля 6 м - от 18 кв.м). При этом, более рациональна схема с двухсторонним размещением модулей, как обеспечивающая двукратное увеличение ширины здания по сравнению с односторонним размещением;

- блочно-коридорная, при которой модули компонуются вдоль внешней стороны коридора, примыкающего к коммуникационно-вспомогательному блоку; данная схема по условиям разбивки модулей аналогична предыдущей, но позволяет еще более увеличить ширину здания (на глубину коммуникационно-вспомогательного блока).

2.3.4. Компоновка модулей в одноэтажных многомодульных зданиях формируются, как правило, из сблокированных секций «в ряд»; предприятия в зависимости от размеров занимают модули из одной или нескольких секций.

2.3.5. Учитывая требования вариативности, целесообразно на стадии проектирования, при разработке объемно-планировочного решения здания, предусматривать возможность трансформации схем компоновки модулей: блочной в коридорную и наоборот, имея в виду предпочтительность блочной схемы для размещения относительно крупных по площади предприятий, а коридорной и блочно-коридорной - для размещения мелких.

2.3.6. Важно определиться в размерах модулей по площади, учитывая, что при большой ширине здания малые модули могут получить слишком вытянутые, неудобные пропорции. Поэтому в качестве планировочных единиц схем компоновки модулей рекомендуется применять габариты малых модулей, которые устанавливаются заданием на проектирование в зависимости от назначения и типа многомодульного здания.

Рис. 5. Функциональные схемы компоновки модулей

  - модуль

          - коммуникационно-вспомогательный блок

2.3.7. Разделение площади здания на модули, решения внутренней планировки модулей определяются заданием на проектирование или проектом. При размещении МП в процессе эксплуатации здания необходима разработка проектной документации и ее согласование в установленном порядке.

2.4. Гибкость планировки

2.4.1. Многомодульные здания должны обладать достаточной гибкостью, чтобы обеспечивать быструю приспособляемость (трансформируемость) помещений к изменениям в составе предприятий и другим возможным функциональным изменениям с наименьшими затратами.

2.4.2. Основными функциональными изменениями, которые следует учитывать при проектировании многомодульных зданий, являются:

- изменения в составе предприятий и, соответственно, в размещении, площади и конфигурации модулей;

- изменения в составе, размещении и площади помещений и служб инфраструктурного обеспечения, вызываемые изменениями состава предприятий, общими и локальными факторами развития инфраструктуры;

- расширение зданий (увеличение их площади) в связи с ростом спроса на помещения для МП;

- модернизация планировки, состава и расстановки оборудования и мебели в модулях;

- изменения требований к инженерному обеспечению здания и отдельных модулей.

2.4.3. При проектировании многомодульных зданий следует предусматривать возможность изменений в соотношении площадей и конфигураций основных групп помещений (модульных пространств и помещений инфраструктурного обеспечения) в целом по зданию, по этажам, секциям.

2.4.4. Рекомендуется руководствоваться следующими принципами гибкой планировки многомодульных зданий:

- применение каркасных конструктивных схем с минимумом несущих внутренних стен и стационарных перегородок;

- объединение структурообразующих элементов - лестниц, лифтов, основных каналов вертикальных коммуникаций, санитарно-гигиенических помещений и др. - в компактные коммуникационно-вспомогательные блоки;

- создание возможно более свободного внутреннего пространства зданий без членения планов этажей на обособленные части коммуникационно-вспомогательными блоками;

Рис. 6. Принципиальные схемы трансформирования компоновки модулей

  - модуль

          - коммуникационно-вспомогательный блок

             - коридор

          - вспомогательные помещения, не требующие естественного освещения

Рис. 7. Примеры ситуативного планирования компоновки модулей

а. План типового этажа 14-ти этажного здания для МП пищевой промышленности в Кливленде (США)

б. Многомодульное здание в Соутфильде (Великобритания)

- обеспечение изменяемости схем компоновки модулей: блочной в коридорную (блочно-коридорную) и наоборот (рис. 6, 7);

- размещение и планировка коммуникационно-вспомогательных блоков, направлений коридоров с учетом различных вариантов размерной структуры модулей и проходов в них, необходимости прокладки в коридорах вертикальных и горизонтальных каналов инженерных коммуникаций;

- деление модулей на отдельные помещения преимущественно с помощью легких сборно-разборных перегородок, а также экранов, барьеров, элементов мебели, цветников, позволяющих при необходимости легко трансформировать помещения;

- резервирование мощностей по инженерному обеспечению, в т.ч. на случай расширения здания;

- гибкое решение электрических и санитарно-технических систем, предусматривающее равномерное расположение в рабочих зонах подводок кабельных линий электроснабжения и связи, каналов вентиляции, а также обеспечение возможности установки дополнительного инженерного оборудования.

3. ТРЕБОВАНИЯ К ПРОЕКТИРОВАНИЮ ОТДЕЛЬНЫХ ТИПОВ МНОГОМОДУЛЬНЫХ ЗДАНИЙ

3.1. Офисные здания

Размещение и генплан участка

3.1.1. Многомодульные офисные здания (МОЗ) для МП рекомендуется размещать преимущественно в периферийных административных округах, учитывая необходимость удешевления стоимости аренды помещений, обеспечения баланса в размещении мест приложения труда, решения проблем регулирования транспортных потоков.

3.1.2. Основные требования к размещению МОЗ:

- близость к главным городским магистралям, узлам массового пассажирского транспорта;

- возможность организации парковки автомашин для персонала и посетителей;

- градостроительная репрезентативность местоположения, в т.ч. визуальная обозреваемость со стороны городских магистралей.

3.1.3. Наиболее предпочтительно размещение МОЗ в городских многофункциональных центрах, в примагистральных зонах общественной застройки, в локальных общественных центрах и на прилегающих к ним территориях. Возможно размещение МОЗ в жилой застройке: на примагистральных территориях, а в случаях реконструкции исторически сложившихся градостроительных образований, также и в ткани жилой застройки - при условии соблюдения нормативных требований к автостоянкам по вместимости и размерам разрывов до жилых домов и объектов общественного назначения, а также по условиям естественного освещения и инсоляции.

3.1.4. На участке МОЗ кроме самого здания предусматриваются:

- рекреационная площадка перед входом в здание (на затесненных участках возможно устройство тротуара шириной 3,0 м). На площадке рекомендуется предусматривать установку рекламных стендов и указателей, малые архитектурные формы, декоративное озеленение (не менее 15 % площади участка). Площадь рекреационной площадки должна быть не менее расчетной площади вестибюля здания (см. ниже п. 3.1.25);

- автостоянка из расчета - 1 машиноместо на 3-5 служащих*. По градостроительным и экономическим условиям автостоянка может быть запроектирована плоскостной открытой, многоэтажной (открытой или закрытой, отдельно стоящей или пристроенной), а также в подземном уровне. Возможно размещение автостоянки отдельно от здания на расстоянии до 100 м;

* При организации автостоянок МОЗ, являющихся кооперированными, обслуживающими группу МП, допускается уменьшать количество машиномест при размещении в ЦАО на 20-25 %, в периферийных зонах - на 10-15 %.

- хозяйственная площадка с подъездом грузового транспорта и местом установки контейнеров для мусора (с возможностью раздельного сбора).

3.1.5. В случаях поэтапного строительства МОЗ определяется очередность освоения участка. При строительстве в сложившейся застройке следует учитывать возможность расширения здания за счет использования соседнего участка.

3.1.6. Решение генплана участка МОЗ предопределяется расположением самого здания в зависимости от конкретной градостроительной ситуации. При этом рекомендуется:

- проход к главному входу от тротуара улицы предусматривать без пересечения стояночными местами и внутриплощадочными проездами;

- въезды на автостоянку (в т.ч. подземную) располагать в стороне от главного входа с обеспечением мер контроля;

- хозяйственный подъезд располагать с тыльной или боковых сторон здания, предусмотрев необходимые помещения внутри здания для приема и отправления грузов;

- предусматривать декоративно-защитное ограждение свободных от застройки сторон участка с использованием зеленых насаждений.

3.1.7. Необходимо обеспечивать предусмотренную МГСН 1.01-99, (табл. 9.3.2) интенсивность использования земельных участков МОЗ: при размещении в городских многофункциональных центрах ≥30 тыс. кв. м/га; в примагистральных зонах общественной застройки ≥20 тыс. кв. м/га; в локальных общественных центрах ≥15 тыс. кв. м/га, предусматривая соответствующую этажность и плотность застройки, интенсивно используя подземное пространство.

Объемно-планировочные параметры

3.1.8. Высота от пола до потолка в основных помещениях МОЗ принимается не менее 3,0 м, а при устройстве подвесных потолков - не менее 2,7 м.

Высоту встроек (антресолей), занимающих не более половины объема модуля, а также коридоров допускается принимать 2,4 м, а при реконструкции - не менее 2,1 м.

3.1.9. Экономически и функционально оптимальной является общая площадь этажа в интервале 1000-2000 кв.м.

3.1.10. Следует предусматривать возможно большую компактность объема и плана МОЗ (ширина 18,0 м и более), с размещением в средней зоне помещений, не требующих естественного освещения (лифтовые группы, коридоры, санузлы, буфетные, переговорные, гардеробные, кладовые и др.). При этом должны обеспечиваться универсальность схем компоновки модулей (п. 2.3), их удобные пропорции и глубина.

3.1.11. Этажность МОЗ функционально не ограничивается. Но, по условиям решений лестниц, лифтов, инженерного оборудования, рекомендуется проектировать МОЗ высотой, как правило, до 28 м (от отметки поверхности пожарного проезда до нижней границы окон наружных стен), что позволяет принимать обычные решения лестниц и лифтов (СНиП 21-01-97 п. 6.40).

Типы и размещение офисов

3.1.12. В МОЗ применяются следующие планировочные типы модулей:

а - «капсулы», представляющие небольшие отдельные помещения площадью 12-20 кв.м;

б - зальные, площадью 20-40 кв.м, состоящие из одного общего помещения с «открытой» планировкой, с выделением отдельных функциональных зон (руководство, общий секретарь) элементами мебели и переставными экранами;

в - зально-кабинетные (малые), площадью 40-100 кв.м, состоящие из общего офисного пространства и 1-2 отдельных кабинетов площадью по 9,0-12,0 кв.м.;

г - зально-кабинетные (большие), площадью до 200-300 кв.м, состоящие из 2-3 зальных помещений и 3-4 отдельных кабинетов.

3.1.13. МП офисного типа относятся к различным отраслевым и функционально-технологическим группам (см. приложение 1, раздела I «Общие положения»). При размещении в МОЗ следует различать следующие типы офисных МП:

по стадии развития

А - начинающие МП, требующие помещений типов а и б с доступом к информационным сетям, услугам бизнес-сервиса («общий секретарь», обеспечение переговоров и др.);

Б - МП в стадии роста, успешно входящие в рынок, требующие помещений типов б и в. В таких офисах предусматриваются площади для секретаря, офисной техники, а для отдельных МП - также и информационных стендов;

В - МП, прошедшие стадию становления и удерживающие свою «нишу» на рынке, требующие помещений типов в и г. В помещениях типа г дополнительно к вышеуказанным вспомогательным площадям, могут предусматриваться переговорная, комната приема пищи, (используемая при изолированном расположении кухни-ниши как переговорная).

по посещаемости

I - МП с низким уровнем посещаемости (до 50 % от численности персонала в день) - по исследованию конъюнктуры рынка, аудиту, по оказанию комиссионных услуг, технические заказчики по строительству, проектные фирмы и др., требующие увеличения рабочих площадей для приема посетителей - в пределах 10 %;

II - МП со средней посещаемостью (50-100 % от численности персонала в день) - консалтинговые, юридические, по трансфер-агентскому обслуживанию, издательского дела, страховой деятельности и др., требующие расширения примыкающих коридоров до 1,8 м, выделения мест для ожидания и увеличения рабочих площадей до 20 %;

III - МП, активно посещаемые (более 100 % от численности персонала в день) - риэлторские фирмы, турагентства, нотариальные конторы, некоторые виды рекламных агентств, по обеспечению персоналом и др., требующие холлов перед входами в офисы шириной - 2,0-3,0 м с местами для ожидания и увеличения рабочих площадей до 40-50 %.

3.1.14. Для реализации помещений МОЗ (привлечения арендаторов) важно, чтобы планировочная структура обеспечивала размещение различных типов офисов, диверсификацию использования здания.

3.1.15. В составе проекта следует разрабатывать раздел «Ситуативное расположение модулей» на основе положений п.п. 2.3, 2.4 настоящих Рекомендаций с определением размещения зон модулей различной глубины: 4,5-6,0 м - для офисных типов а и б и 9,0-12,0 м - для офисов типов в и г.

3.1.16. При размещении модулей интенсивные потоки посетителей в офисы типа III не должны ухудшать условия работы менее посещаемых офисов. С этой целью рекомендуется:

- модули для офисов типа III предусматривать на 1-ом и 2-ом этажах, а также в цокольном этаже (при функциональной и технической возможности и соответствующем спросе на такие модули);

- при необходимости предусматривать устройство дополнительных лестниц, связывающих эти этажи с вестибюлем;

- размещать офисы типов I и II на верхних этажах в целях экономии затрат на эксплуатацию лифтов;

- рассмотреть возможность организации входов в модули офисов типа III непосредственно с улицы, а также решения таких модулей в 2-х уровневом варианте.

3.1.17. Площадь модулей определяется исходя из численности персонала МП, оснащения офисов автоматизированными рабочими местами - АРМ (6 м² на 1 человека). Также должны быть учтены площади для приема посетителей, возможность установки на рабочих местах дополнительной офисной техники, мебели, мест для хранения документации, а также верхней одежды (приложение 2).

3.1.18. Планировочные решения модулей зависят от типа и величины офисов, а также от организации функциональных процессов, протекающих в них. Некоторые схемы планировочных решений приведены на рис. 8.

Инженерное оборудование модулей

3.1.19. В модулях МОЗ необходимо предусматривать в соответствии с действующими нормами инженерное оборудование: отопление, вентиляцию, электрооборудование, электроосвещение, телефонизацию, теле- и радиофикацию, пожарную и охранную сигнализацию.

3.1.20. Электрическая нагрузка в модулях для офисов, складывается от нагрузок по АРМ, электроосвещению, офисному оборудованию, индивидуальных климатических установок, а также резервов мощности в зависимости от энергопотребления применяемого оборудования и приборов.

3.1.21. Поддержание в модулях параметров воздушной среды предусматривается, как правило, от центральной системы приточно-вытяжной вентиляции, как правило, с механическим побуждением. Для модулей типа III рекомендуется предусматривать отдельные приточно-вытяжные системы. Для модулей типов Б и В рекомендуется предусматривать установку встроенных фанкойлов кассетного типа для поддержания оптимальных параметров микроклимата, индивидуально по помещениям.

Рис. 8. Типы планировочных схем модулей для офисов

1 открытое офисное пространство

2 кабинет

3 входная зона

4 гардероб для посетителей

5 секретарь

6 кухня-ниша

7 комната приема пищи - переговорная

3.1.22. Количество телекоммуникационных розеток (типа RJ-45) рекомендуется предусматривать из расчета оснащения каждого АРМ одним телефонным портом и одним портом передачи данных. В каждом отдельном рабочем помещении рекомендуется предусматривать установку дополнительно двух телекоммуникационных портовых розеток (1 телефонный порт и 1 порт передачи данных).

3.1.23. В модулях для офисов типа В рекомендуется предусматривать возможность присоединения к системам холодного и горячего водоснабжения и канализации здания для устройства кухни-ниши.

Общие помещения и системы

3.1.24. Одна из главных задач создания МОЗ состоит в том, чтобы на основе коллективного пользования обеспечить офисы экономически доступными услугами достаточно высокого уровня и ассортимента, которые при обособленном размещении обычно им недоступны.

3.1.25. Необходимо, чтобы предоставление услуг было рентабельно, особенно в начальный период эксплуатации МОЗ. В этой связи различаются два подхода в создании общих помещений и систем:

- «по мере роста» - когда в начале услуги предоставляются по минимуму, а затем, по мере стабилизации спроса, наращивается состав соответствующих помещений и служб. Недостаток решения - на определенный период теряется привлекательность здания для клиентов, нарушается ритм эксплуатации здания;

- «все и сразу» - когда основные обслуживающие службы создаются на минимально достаточном уровне одновременно с вводом здания в эксплуатацию с учетом использования не только клиентами МОЗ, но и широкого круга МП вне здания. При этом в каждой службе предусматривается некоторый резерв площадей под развитие услуг для клиентов МОЗ.

3.1.26. Вестибюльная группа. Площадь вестибюля МОЗ рекомендуется принимать в зависимости от общего количества работающих в здании с учетом потока посетителей из расчета: для МП типа I - 0,2 кв.м на 1 работающего, типа II - 0,25 кв.м, типа III - 0,3 кв.м, но не менее 18 кв.м.

Дополнительно в составе вестибюля рекомендуется предусматривать: место администратора площадью 6 кв.м, площадку для стендов открытого распространения печатных информационных и рекламных материалов (из расчета 1 кв.м на 1000 кв.м общей площади МОЗ, но не менее 2 кв.м, индивидуальные почтовые ящики для клиентов (8-10 ящиков на 1 п.м.), пункт контроля; если в здании размещаются помещения для проведения выставок, семинаров, презентаций, необходимо предусматривать резервное помещение для верхней одежды посетителей этих помещений. При вестибюле необходимо проектировать помещение для охраны из расчета 4 кв.м на 1 охранника в смену, но не менее 8 кв.м.

Вестибюль следует проектировать как «открытую» зону, отделенную от остальной части МОЗ пунктом контроля.

3.1.27. «Общий секретариат». Отдельные МП, даже начинающие (нотариусы, юридические фирмы и др.), нанимают собственного секретаря, т.к. он является необходимым звеном функционального процесса. Устойчиво работающим МП по силам иметь своего секретаря. Однако для основной массы МП, особенно в начальном периоде, помощь квалифицированного делопроизводителя-консультанта необходима: она позволит им избежать многих потерь времени и ошибок. «Общий секретариат» может выполнять многие дополнительные функции, например, вести работу по презентационному маркетингу, созданию и обновлению «виртуальных офисов» (представительств МП в Интернете) и др.

«Общие секретариаты» рекомендуется предусматривать для МП типа «А» из расчета 1 рабочее место секретариата на 500 кв.м общей площади модулей. При этом, площадь рабочего места рекомендуется принимать 6 кв.м, а при оборудовании ксероксом А-3 - 9 кв.м. При секретариатах целесообразно размещение переговорной, места для хранения верхней одежды посетителей, информационных стендов.

Для небольших МОЗ, площадью до 2000 кв.м «общие секретариаты» целесообразно размещать при вестибюле, совмещая с функциями дежурного администратора. При большой площади этажа (1000 кв.м и более) «общие секретариаты» желательно располагать поэтажно.

3.1.28. Переговорные. Прием единичных посетителей может вестись в офисах на основных рабочих местах, для чего предусматриваются дополнительные площади в соответствии с приложением 2. Однако переговоры 4-х и более участников должны проводиться в отдельных помещениях. Рекомендуются следующие типы переговорных:

- переговорные на 4-6 участников площадью 10-12 кв.м, размещаемые поэтажно в блоке с помещением «общего секретаря» из расчета: 1 помещение на 500 кв.м общей площади модулей; в малоэтажных зданиях возможно размещение группы переговорных на одном из этажей;

- большая переговорная на 10-12 участников площадью 18-20 кв.м с дополнительной функцией комнаты совещаний офис-менеджера МОЗ;

- конференц-зал на 20-30 участников площадью 36-50 кв.м (как часть трансформируемого универсального зала МОЗ; см. п. 3.1.30);

- «офисы на час» - группа переговорных (2-3) площадью по 10-12 кв.м; предназначаются для аренды на короткие периоды - от нескольких часов до двух-трех недель, в т.ч. для МП, работающих вне здания.

3.1.29. Обработка почты. Прибывающая корреспонденция почтовой и курьерскими службами раскладывается в индивидуальные ящики или передается дежурному администратору. Рядом с вестибюлем желательно установить стандартные ящики для простых почтовых отправлений.

3.1.30. Универсальный зал. Предусматривается для проведения выставок, презентаций, семинаров конференций площадью 100-150 кв.м. В целях достаточной загрузки помещение следует проектировать трансформируемым с учетом использования, как для собственных нужд, в т.ч. для переговоров (см. п. 3.1.28), так и сторонними организациями.

3.1.31. Оперативная полиграфия. Небольшие объемы копирования могут выполняться в помещениях «общего секретаря» или силами самих МП. Для скоростного копирования и брошюровки больших по объему документов, выполнения цветных копий в МОЗ рекомендуется предусматривать участок оперативной полиграфии, работающий также и для внешних клиентов. Площадь помещения участка и оборудование определяется по заданию на проектирование.

3.1.32. Организация питания. Эта служба является важным функциональным элементом МОЗ, так как помимо прямого назначения выполняет функцию места неформального общения, контактов предпринимателей и клиентов.

Рекомендуются два основных способа организации питания в МОЗ:

- в кафе, работающих на полуфабрикатах и блюдах высокой степени кулинарной готовности. Вместимость кафе принимается по заданию на проектирование в зависимости от численности работающих в здании, коэффициента пользующихся из числа работающих (К_п = 0,6-0,8), количества смен (см. п. 2.1.7) и величины потока посетителей МОЗ. При расчете рекомендуется учитывать точки общественного питания на прилегающей территории. Площадь обеденного зала рекомендуется принимать из расчета 1,8 кв.м на 1 посадочное место, площадь кухни и подсобных помещений - 3-4 кв.м на 1 посадочное место (в зависимости от типа и организации технологического процесса кафе);

- в буфетах - при расчетной вместимости менее 20 мест или в случае необходимости дополнительных промежуточных точек питания, приближенных к рабочим местам. Буфеты размещаются поэтажно, рядом с холлами для отдыха, из расчета 1 место на 50-70 кв.м общей площади модулей. В буфете должны предусматриваться кухонная стойка с мойкой, холодильник, 1-2 электрокипятильника, шкаф СВЧ, шкафчики для посуды. При рабочих местах в офисах типа Г также допускается организация комнаты приема пищи площадью около 10 кв.м, используемой во внеобеденное время как переговорная.

3.1.33. Туалеты. Количество приборов следует принимать из расчета 1 унитаз и 1 писсуар на 50 мужчин и 1 унитаз на 20 женщин. Соотношение мужчин и женщин принимается по заданию на проектирование. При определении количества приборов необходимо учитывать также и посетителей, увеличивая расчетное количество приборов на 25 % в зонах размещения офисов типа II и на 50 % - в зонах офисов типа III.

3.1.34. Уборка помещений. Рекомендуется предусматривать на каждом этаже МОЗ помещения уборочного инвентаря (площадью около 3-х кв.м), а также помещение для раздельного сбора мусора примерно такой же площади. Кроме того, в здании рекомендуется предусматривать отдельное закрытое помещение для сбора неисправных люминесцентных ламп.

3.1.35. Служба офис-мэнеджера. Основная задача службы состоит в обеспечении экономически эффективной эксплуатации здания, в соответствии с целями его создания. В состав помещений службы входят кабинет офис-мэнеджера, несколько помещений для специалистов по риэлт-менеджменту, технической эксплуатации (включая решение вопросов перепланировки и переоборудования модулей), хозяйственному содержанию, бухгалтерскому учету - всего, ориентировочно, около 50 кв.м. По некоторым направлениям - менеджменту, бухучету - служба офис-менеджера может оказывать услуги арендаторам здания.

3.1.36. Инженерные системы. Проектируются в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, СанПиН, нормами пожарной безопасности. Включают хозяйственно-питьевое, противопожарное и горячее водоснабжение, канализацию, отопление, вентиляцию, электрооборудование, электроосвещение, слаботочные системы (телефонная связь, радиофикация, система оповещения, пожарная и охранная сигнализация, телевидение), водостоки, аварийную противодымную вентиляцию, системы автоматизации.

Проектирование инженерного оборудования МОЗ следует осуществлять, предусматривая энергоэкономичное оборудование и регулирующие приборы, с использованием наряду с традиционными возобновляемых источников энергии в рациональных комбинациях.

В крупных МОЗ, площадью более 5 тыс. кв.м рекомендуется проектировать внешние оптоволоконные кабельные линии, локальные вычислительные сети.

По заданиям на проектирование могут предусматриваться системы телевизионного наблюдения, контроля доступа, телевизионной трансляции, структурированные кабельные системы (СКС) с возможностью параллельного использования больших общих вычислительных мощностей.

3.2. Здания инновационных центров

Основные типы

3.2.1. По составу МП инновационные центры (далее ИЦ) делятся на следующие типы:

- I - исследовательские (научные) парки, специализирующиеся на актуализации и доработке научных и технологических идей и новшеств без осуществления последних стадий инновационного процесса;

- II - инновационно-технологические парки, создающие новые, готовые к практическому использованию наукоемкие технологические процессы и продукты;

- III - научно-производственные парки, отрабатывающие наукоемкие технологические процессы к условиям серийного производства.

3.2.2. ИЦ I и II типов различаются по уровню развития размещаемых МП:

- бизнес-инкубаторы, специализирующиеся на размещении и поддержке самых начинающих и мелких наукоемких МП;

- ИЦ для «продвинутых» МП с устойчивыми объемами исследований и производства.

3.2.3. ИЦ могут создаваться комбинированного типа в различных сочетаниях, например: I+II; II+III; III+промышленные предприятия. Возможно также «встраивание» бизнес-инкубаторов в ИЦ с предприятиями «продвинутого» типа.

3.2.4. ИЦ рекомендуется создавать, на основе определенной специализации, например, по электронике, биотехнологии, фармацевтике, научному приборостроению, программированию. Возможны ИЦ по прикладным направлениям, например, защита от коррозии, деревообработка, пищевая промышленность и др. Перспективным является также создание «кустов» специализированных инновационных центров районного, городского, регионального масштаба*.

* Практическую целесообразность и возможность направления демонстрирует опыт создания в г. Зеленограде на сопредельных территориях трех инновационных центров по электронике: технопарка «Зеленоград», Научно-технологического парка, и Бизнес-инкубатора МИЭТ. Там же ведется строительство еще одного технопарка и создается производственная зона для инновационных предприятий.

Сходная идея, но в области биотехнологий, реализуется в г. Тампере (Финляндия). Согласно проекту «BioneXt Tampere» (стоимость около 100 миллионов Евро), в Тампере создается инфраструктура ИЦ для проведения научных биотехнологических исследований и прикладных разработок. К 2010 году в массовое производство будут переданы разработанные на этой основе новые виды продуктов и услуг в сфере медицины, пищевой промышленности, сельского хозяйства, охраны окружающей среды.

Размещение и генплан участка

3.2.5. Размещение ИЦ осуществляется в соответствии с целями и задачами их создания и развития:

(1) формирование и рост новых наукоемких производств, использующих результаты исследований ВУЗов, НИИ академического и прикладного направлений (далее - научных центров);

(2) создание новых рабочих мест, в т.ч. на базе развития инфраструктуры современных малых фирм-субподрядчиков партнеров ИЦ и др.;

(3) использование ИЦ в качестве механизма политики, направленной на перестройку промышленности на основе новых технологий;

(4) повышение конкурентоспособности, завоевание передовых позиций на рынке на основе тесных взаимоотношений и сотрудничества между научными центрами и промышленностью;

(5) развитие материальной базы и создание новых источников доходов для научных центров.

3.2.6. В зависимости от поставленных целей (п. 3.2.5) рекомендуются следующие варианты размещения ИЦ:

- в непосредственной близости от научных центров, что отвечает целям (1) и (5);

- вблизи производственных зон, перспективных для применения новых наукоемких технологий - (3) и (4);

- вблизи новых «спальных» жилых районов на периферии города - (2).

3.2.7. Приоритетным является размещение ИЦ на территории или вблизи научных центров, т.к. именно там формируется основной инновационный потенциал, что важно для динамики и устойчивости процесса создания наукоемких МП.

Размещение рядом с базовой научной организацией особенно необходимо для «спин-офф»-фирм* в начальной стадии формирования, - по условиям использования каналов информации, лабораторного оборудования, опытно-производственной базы, профессиональных контактов, комплектования персонала.

* «Спин-офф»-фирма - предприятие, выделившееся из материнской структуры - ВУЗа, НИИ, научно-промышленного комплекса.

Рекомендуется изыскание и резервирование земельных участков, объектов недвижимости вблизи научных центров, перспективных для создания инновационных бизнес-инкубаторов, других типов ИЦ.

ИЦ, ориентирующиеся на «продвинутые» МП, особенно типа III, могут создаваться в отрыве от научных центров на периферии города вблизи спальных районов и производственных зон для решения задач (2), (3) и (4). Для обеспечения «критической массы» наукоемкого бизнеса и взаимодействия такие ИЦ необходимо размещать группами, в составе достаточно больших технопарковых зон (площадью от 5 га и более). Технопарковые зоны должны размещаться вблизи главных городских транспортных магистралей, на примагистральных территориях производственных зон или в многофункциональных центрах*.

* Следует учитывать, что пространственная близость к известной крупной научно-промышленной фирме является показателем репрезентативности технопарковой зоны так же, как размещение ИЦ рядом с научным центром.

3.2.8. При размещении ИЦ следует учитывать, что инновационная деятельность МП в естественно-научной и технической сферах, связана с отрицательным воздействием на окружающую среду (выбросы токсических веществ в атмосферу, шумы от технологического оборудования и вентиляционных систем, вредные производственные стоки, риски при транспортировке и хранении опасных материалов и др.).

3.2.9. Необходимо предусматривать санитарно-защитную зону (СЗЗ) ИЦ в соответствии с требованиями СанПиН 2.2.1/2.1.1.1031-01 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

При создании ИЦ с «экологически чистыми» технологиями следует учитывать возможность последующего перепрофилирования состава МП. Поэтому размер СЗЗ ИЦ рекомендуется принимать не менее 100 м.

3.2.10. Основные требования к планировке и застройке участка ИЦ:

- участок должен быть благоустроен и озеленен**. Состав и площадь элементов благоустройства рекомендуется принимать по п. 3.1.4, озеленение - из расчета 30 % площади участка при создании ИЦ в сложившейся стесненной застройке и не менее 50 % площади участка - для новых периферийных районов;

** Насыщенное озеленение - общепринятый в международной практике прием планировки участков ИЦ, идущий от традиции озеленения университетских территорий-кампусов. Применение данного приема для визуальной идентификации ИЦ весьма желательно, учитывая международные деловые и научные контакты инновационных МП.

- вместимость автостоянки следует принимать для ИЦ-инкубаторов из расчета 1 машиноместо на 5-7 человек; для ИЦ под «продвинутые» МП - 1 машиноместо на 3-5 человек с учетом примечаний к п. 3.1.4. Возможно размещение автостоянки отдельно от здания на расстоянии до 100 м;

- въезды на автостоянку и хозяйственную площадку следует располагать в стороне от главного входа; размеры хозяйственной площадки принимаются по заданию на проектирование с учетом применяемого грузового автотранспорта, мест установки контейнеров для сбора мусора и отходов, складов для хранения вне здания ЛВЖ, баллонов с газами и др.;

- расположение здания на участке принимается с учетом защиты основных рабочих помещений от внешнего шума, обзора прилегающей застройки и ландшафта;

- требования к контролю доступа и защитному ограждению участка определяются заданием на проектирование;

- интенсивность использования земельных участков принимается с учетом размещения и размеров зданий: ИЦ-инкубаторы и исследовательские ИЦ ≥6-8 тыс. кв. м/га; инновационно-технологические ИЦ ≥8-10 тыс. кв. м/га; научно-производственные ИЦ ≥10-15 тыс. кв. м/га.

3.2.11. Рекомендуется предусматривать очередность строительства ИЦ в целях сокращения финансовых рисков при инвестировании и сроков окупаемости.

Типы модулей

3.2.12. Типы модулей определяются в зависимости от назначения ИЦ:

3.2.13. - Тип а - модули по типу офисов (для МП по программированию, по разработке автоматизированных систем управления, проектирования и др.), с рабочими местами и оборудованием по аналогии п.п. 3.1.16-3.1.21.

Различается два подтипа модулей:

а′ - для начинающих МП в виде отдельных помещений площадью 15-20 м², глубиной 4,5-6 м, размещаемых в ИЦ-инкубаторах;

а′′ - для «продвинутых» МП площадью 20-50 кв.м в виде зального помещения глубиной 6-9 м; площадью 50-200 кв.м - из блоков помещений с зально-кабинетной планировкой глубиной 10-12 м по аналогии п. 3.1.12.

3.2.14 - Тип б - модули «сухих лабораторий» для МП, ведущих НИОКР в области приборостроения, точной механики, оптики, электротехники и др., имеющий подтипы:

б′ - для начинающих МП в виде отдельных помещений площадью 20-30 м², глубиной 6 м, размещаемых в ИЦ-инкубаторах. В модулях предусматривается, как правило, центральная система приточно-вытяжной вентиляции с механическим побуждением. Для отдельных рабочих мест проектируются местные отсосы.

б′′ - дли «продвинутых» МП, площадь которых варьируется от 100-200 до 1000 кв.м и более.

При размещении опытно-экспериментальных и производственных мощностей в другом месте площадь «сухих» лабораторий составляет в среднем 100-200 кв.м при глубине - 9-12 м. Для производственных участков выделяются отдельные помещения. Рекомендуется сочетать центральную и автономную системы приточно-вытяжной вентиляции, предусматривать подводки к системам холодного и горячего водоснабжения и канализации.

При размещении опытно-экспериментальных и производственных мощностей площадь модулей составляет 500-1000 кв.м и более при глубине 12-18 м. Рекомендуется проектировать отдельные блоки помещений для руководства и разработчиков НИОКР, производства, складирования, гардеробных и др. с устройством нескольких автономных приточно-вытяжных систем вентиляции, а также систем холодного и горячего водоснабжения и канализации.

3.2.15 - Тип в - модули «мокрых лабораторий» для МП в сфере биотехнологий, химии, фармакологии, парфюмерии, медицины, пищевой промышленности, материаловедения и др. с подтипами:

в′ - для начинающих МП, проектируемых в ИЦ-инкубаторах в виде отдельных офисов и лабораторий коллективного пользования на несколько МП (рис. 9). Рекомендуемые габариты лабораторных помещений, учитывая размеры столов и проходов, - 6×6; 7,2×7,2 м; площадь офисов МП при лабораториях - около 10 м². Каждую лабораторию следует обеспечивать автономными приточно-вытяжными вентиляционными системами, местными отсосами, а также подводками холодного и горячего водоснабжения и канализации. Кроме того, по заданию на проектирование могут предусматриваться централизованная или раздельная подача сжатого воздуха, вакуума, дистиллированной воды, деминерализованной воды, различных видов газов.

в′′ - для «продвинутых» МП в виде отдельного блока офиса-лаборатории размером 6×12; 7,2×12; 9×12; 10,8×12; 12×12 м и т.д., причем состав инженерного обеспечения принимается еще более расширенным (особенно, если исследования ведутся по нескольким направлениям).

3.2.16. Состав и площадь помещений модулей определяется заданием на проектирование или проектом в зависимости от назначения и типа ИЦ с учетом положений настоящего раздела, а также разделов 2.3 и 2.4.

Следует предусматривать хранение одежды персонала: в модулях типов а и б′ - как правило, при рабочих местах, в шкафах; в модулях типов б′′ и в - при рабочих местах или в помещениях гардеробных, в зависимости от группы производственных процессов.

Рис. 9. Примеры планировки модулей «мокрых лабораторий»

1 - лаборатория

2 - канал инженерных коммуникаций

3 - кабинет

4 - коридор

5 - холл для отдыха

3.2.17. В ИЦ допускается размещение различных типов модулей для стимулирования комплексных разработок в «стыковых» областях научных исследований.

Объемно-планировочные параметры

3.2.18. Высота рабочих помещений ИЦ определяется заданием на проектирование с учетом габаритов технологического оборудования, но не менее 2,7 м до осветительной арматуры, вентиляционных разводок, низа подвесных потолков.

Высоту антресолей, используемых как подсобно-вспомогательные помещения, а также коридоров, допускается принимать 2,4 м.

3.2.19. Этажность ИЦ рекомендуется принимать с учетом градостроительных условий и оптимальной площади этажа.

При назначении этажности необходимо учитывать, что экономически и функционально оптимальная площадь этажа находится в интервале 1000-2000 м².

3.2.20. ИЦ общей площадью до 1500 кв.м не рекомендуется проектировать выше 2-х этажей.

3.2.21. Подоконники рекомендуется проектировать на высоте 1,2-1,5 м для расстановки столов и оборудования, прокладки коммуникаций вдоль наружных стен.

Общие помещения и системы

3.2.22. Состав общих помещений и систем определяется заданием на проектирование и зависит от типа, величины ИЦ, а также его размещения. При расположении ИЦ рядом с научным центром целесообразна хозяйственная интеграция с ним в части совместного использования отдельных помещений или уменьшения их площади в ИЦ, что сократит стоимость проекта (при условии, что уровень и ассортимент услуг, будет обеспечен не только для научного, но и предпринимательского сегмента инновационной деятельности).

3.2.23. Вестибюльная группа. Площадь вестибюля рекомендуется принимать в зависимости от общего количества работающих в здании из расчета: 0,2 кв.м на 1 работающего, но не менее 18 кв.м. Дополнительные помещения и площади при вестибюле - для дежурного администратора, охраны, информационных стендов, почтовых ящиков - рекомендуется предусматривать аналогично п. 3.1.26. В ИЦ площадью до 2000 кв.м возможно объединение функций администратора и «общего секретариата».

3.2.24. «Общий секретариат» - рекомендуется предусматривать аналогично по п. 3.1.27. Учитывая более низкую интенсивность деловых связей инновационных МП, чем у офисных предприятий, целесообразно создание «общих секретариатов» как самостоятельных бизнес-сервисных МП, обслуживающих в т.ч. ИЦ.

3.2.25. Переговорные. Проведение переговоров с клиентами на основных рабочих местах в ИЦ, в отличие от офисных зданий, по многим причинам нежелательно. Рекомендуется предусматривать общие переговорные на 5-10 человек с трансформируемой планировкой рядом с секретариатом. В крупных модулях, площадью 150-200 м² и более, допускается предусматривать помещение для переговоров вне лабораторной и производственных зон. Площади переговорных рекомендуется принимать аналогично п. 3.1.28.

3.2.26. Универсальный зал - предусматривается при необходимости аналогично п. 3.1.30. При интеграции ИЦ с научным центром целесообразно использование имеющихся подобных помещений центра.

3.2.27. Обработка почты - предусматривается аналогично по п. 3.1.29. Эту функцию может выполнять также канцелярия научного центра, если центр интегрирован с ИЦ.

3.2.28. Общественное питание - предусматривается аналогично п. 3.1.32 с учетом размещения и использования ближайших точек общественного питания. В случае размещения в модулях, буфетов промежуточного питания они должны быть полностью изолированы от лабораторных и производственных помещений.

3.2.29. Санитарно-гигиеническое обслуживание. В составе общих санитарно-гигиенических помещений рекомендуется предусматривать уборные и умывальные, размещаемые поэтажно, рядом с лестнично-лифтовыми узлами, буфетами промежуточного питания. При смежно-изолированном расположении умывальной и уборной допускается предусматривать также 1-2 закрытые душевые кабины со входом через умывальную.

Количество приборов в уборных следует принимать из расчета 1 унитаз и 1 писсуар на 50 мужчин и 1 унитаз на 20 женщин. Соотношение мужчин и женщин принимается по заданию на проектирование. Умывальные и душевые должны проектироваться в зависимости от групп производственных процессов.

3.2.30. Уборка помещений - предусматривается аналогично п. 3.1.34. Размещение мест хранения вредных, токсичных и огнеопасных отходов и порядок их удаления - в соответствии с действующими нормативами.

3.2.31. Служба офис-мэнеджера - принимается аналогично по п. 3.1.35. При интеграции ИЦ и научного центра целесообразно, чтобы ремонтно-эксплуатационное обслуживание, бухгалтерский учет велись силами существующей организации. При этом в ИЦ достаточно будет иметь одно помещение площадью 9-12 кв.м.

3.2.32. Инженерные системы. Проектируются в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, СанПиН, нормами пожарной безопасности аналогично п. 3.1.36. По заданиям на проектирование в ИЦ (особенно с «мокрыми» лабораториями) могут предусматриваться специальные системы подачи газов, вакуума, отвода токсичных стоков и др.

Состав и схемы инженерных коммуникаций принимаются в зависимости от назначения и величины ИЦ, как правило, в сочетании централизованной и автономных (по модулям, группам модулей) схем. Инженерные коммуникации модулей типа офисов и «сухих» лабораторий рекомендуется прокладывать в подвесных потолках коридоров, типа «мокрых» лабораторий - в вертикальных каналах, и шахтах.

3.2.33. Перемещение грузов. Типы грузовых рамп и грузовых лифтов определяются заданием на проектирование. Перемещение грузов от грузовых рамп к лифтам следует предусматривать на стандартных поддонах.

3.2.34. Научное и экспериментальное оборудование. Необходимым условием инновационной деятельности является доступ к современному научному и экспериментальному оборудованию. Учитывая высокую стоимость многих видов такого оборудования, целесообразно максимально использовать имеющееся оборудование научных центров (по кооперации), а также применять по типу зарубежных ИЦ оборудование коллективного пользования на основе «продажи его времени» различным предприятиям.

3.3. Производственные здания

Многоэтажные и одноэтажные МПЗ

3.3.1. Многомодульные производственные здания (МПЗ) предназначаются для размещения малых промышленных предприятий. По требованиям технологии проектируются МПЗ с различными строительными параметрами: по высоте этажа, шагам и пролетам несущих конструкций, нагрузкам на конструкцию пола (см. раздел I Рекомендаций, гл. 5).

Принципиально различные функционально-планировочные решения и области применения имеют одноэтажные и многоэтажные МПЗ.

3.3.2. Одноэтажные МПЗ удобны для предприятий с агрегатированными технологическими процессами, требующих больших, свободных от опорных конструкций пространств (по производству продуктов питания, изделий из пластмасс, полиграфия и др.), с большим грузооборотом (например, фасовочные), применяющих тяжелое технологическое и подъемно-транспортное оборудование (по производству металлических конструкций и заготовок для строительства, изделии из камня, деревообработке и др.).

Одноэтажные МПЗ рекомендуется проектировать из легких конструкций для ускорения строительства, применяя фонари верхнего света для равномерного освещения помещений.

Ограничивает применение одноэтажных МПЗ недостаточно высокая интенсивность использования территории (как правило, не выше 5000-6000 кв.м общей площади/га).

3.3.3. Многоэтажные здания рекомендуются для размещения МП, применяющих относительно малогабаритное и нетяжелое оборудования (с площадью 1 рабочего места до 20-30 кв.м при нормативной нагрузке на перекрытия до 30 КПа), составляющих преобладающую часть малых промышленных предприятий (легкая и пищевая промышленность, полиграфия и др.).

В многоэтажных МПЗ теряется часть площади под лестницы и лифты; расходы на эксплуатацию лифтов увеличивают общую стоимость содержания зданий. Однако они значительно более эффективны по использованию территории (интенсивность использования территории составляет от 10000-15000 до 30000 кв.м. общей площади/га и более). Многоэтажные МПЗ компактнее в объеме: площадь поверхности ограждающих конструкций, приходящаяся на единицу общей площади в них 2-3 раза меньше, чем в одноэтажных зданиях (см. приложение 1).

Размещение и генплан участка

3.3.4. Размещение МПЗ принимается с учетом целей их создания и развития:

(1) решение социальных проблем территории, включая создание новых рабочих мест, обеспечение населения услугами производственного назначения, сокращение объема маятниковых трудовых перемещений в «спальных» районах города;

(2) развитие МП в целях насыщения рынка промышленными товарами местного производства;

(3) использование МПЗ в качестве механизма перестройки промышленности на основе развития новых малых фирм-субподрядчиков, предоставления предприятиям необходимых площадей на период реконструкции предприятий;

(4) развитие МП на основе неиспользуемого ресурсно-сырьевого и технологического потенциалов существующих промышленных предприятий;

(5) упорядочение развития промышленной застройки путем предоставления предприятиям района необходимых дополнительных площадей в МПЗ (вместо перманентного расширения мелкими пристройками, надстройками);

(6) использование МПЗ для размещения МП, выводимых при реконструкции исторически сложившихся районов города.

3.3.5. С учетом целей создания и развития МПЗ рекомендуются два основных варианта их размещения:

- вблизи новых «спальных» жилых районов на периферии города, что отвечает цели (1);

- в составе производственных зон, отвечающих целям (2)-(6).

3.3.6. При размещении МПЗ следует учитывать пешеходно-транспортную доступность, затратность присоединения к городским инженерным сетям, экологические требования. Предпочтительными для размещения МПЗ являются примагистральные территории производственных и коммунальных зон, их «стыки» с селитебными зонами.

МПЗ для небольших МП площадью до 200 кв.м*, для обслуживания населения, использования труда женщин, инвалидов, решения других социальных задач районов, рекомендуется размещать приближенно к жилой застройке. Такие МПЗ могут размещаться в городских и локальных общественных центрах, на изолированных участках вблизи жилой застройки с учетом требований п. 3.3.8.

* Ограничение, установленное МГСН 1.01-99 «Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы» для размещения производственных объектов в селитебной застройке.

3.3.7. Практически каждое малое промышленное предприятие оказывает в той или иной степени отрицательное воздействие на окружающую среду. При концентрации промышленных МП в составе МПЗ эти суммарные воздействия (выбросы атмосферу, шумы от работы оборудования и вентиляционных систем, грузового транспорта) могут достигнуть больших значений.

3.3.8. При размещении МПЗ необходимо предусматривать СЗЗ в соответствии с требованиями СанПиН 2.2.1/2.1.1.1031-01 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». Величину СЗЗ рекомендуется определять по параметрам наиболее вредного по экологическим воздействиям МП в составе МПЗ.

Учитывать возможность последующего перепрофилирования состава МП размеры СЗЗ рекомендуется принимать: для МПЗ, в которых предусматривается размещение предприятий обслуживания населения (п. 3.3.6, второй абзац) - не менее 50 м, для других МПЗ - не менее 100 м.

3.3.9. Планировочное решение участка МПЗ определяется в зависимости от его типа и от конкретной градостроительной ситуации. При этом, в генплане предусматриваются:

- благоустроенный подход к зданию от тротуара улицы (шириной не менее 3,0 м), установка рекламных стендов и указателей перед зданием, декоративное озеленение, малые архитектурные формы. В одноэтажных МПЗ, необходимо предусматривать, кроме того, обустройство подхода к каждой секции (модулю) здания;

- хозяйственный двор с учетом возможности маневрирования и мест отстоя грузового автотранспорта, размещения контейнеров для сбора мусора и отходов, необходимых вспомогательных сооружений. В одноэтажных МПЗ допускается устройство отдельных грузовых дворов для каждого модуля здания;

- открытая автостоянка для персонала и посетителей МПЗ из расчета - 1 машиноместо на 7-10 человек в максимальную смену*. Возможно размещение автостоянки отдельно от здания на расстоянии до 100 м. При совмещенном размещении автостоянки и хозяйственного двора с контролируемым доступом рекомендуется предусматривать отдельную гостевую автостоянку для посетителей со свободным доступом, вместимостью 10 % от расчетного количества. В одноэтажных МПЗ целесообразно предусматривать размещение автостоянок перед входами в секции здания.

* Показатели вместимости автостоянки рекомендуется принимать с учетом примечаний к п. 3.1.4.

3.3.10. Одноэтажные МПЗ рекомендуется размещать группами (комплексами), обращая тыльные стороны зданий на общие внутренние хозяйственные дворы, а лицевые стороны (входные группы) - к улице.

3.3.11. Рекомендуется предусматривать декоративно-защитное ограждение свободных от застройки сторон участка. Требования к защитному ограждению и контролю доступа на участок определяются заданием на проектирование.

3.3.12. При поэтапном строительстве МПЗ в разделе генплана определяется очередность освоения участка.

3.3.13. Необходимо обеспечивать соответствующую этажность и плотность застройки МПЗ согласно предусмотренной МГСН 1.01-99 интенсивности использования земельных участков:

- при размещении в производственных и коммунальных зонах - для многоэтажных МПЗ ≥15 тыс. кв. м/га, для одноэтажных МПЗ ≥5 тыс. кв. м/га;

- в городских и локальных общественных центрах ≥10 тыс. кв. м/га.

3.3.14. При проектировании многоэтажных МПЗ на затесненных участках, в целях повышения интенсивности использования территории рекомендуется рассмотреть возможность встроенного решения грузовых рамп, дебаркадеров, трансформаторных и тепловых пунктов и др.

Объемно-планировочные параметры

3.3.15. Выбор шагов и пролетов несущих, конструкций, высот помещений, общих габаритных характеристик, других объемно-планировочных параметров МПЗ осуществляется в зависимости от технологии предприятий для которых данное МПЗ предназначается, а также от типа МПЗ.

3.3.16. Одноэтажные МПЗ рекомендуется проектировать с укрупненной сеткой колонн, с пролетами 9-18 м.

3.3.17. Многоэтажные МПЗ по применяемым конструкциям делятся на три типа:

1 - с каркасом общественных зданий под нагрузку до 6,0 КПа, с сеткой колонн 6×6 м - для МП по типу мастерских (бытовое обслуживание населения, художественные промыслы, ремонт и техническое обслуживание оргтехники и др.);

2 - с «легким» каркасом под нагрузку 6,0-10,0 КПа с сеткой колонн 6×6, 7,2×6, 9×6 м - для МП, применяющих среднее по габаритам и нагрузкам технологическое оборудование, поточные формы производства (швейные, галантерейные, по производству различной мелкой утвари из кожи, дерева, приготовлению полуфабрикатов, салатов, закусок для общественного питания, по производству булочно-кондитерских изделий и др.);

3 - с «тяжелым» каркасом под нагрузку 10,0-25,0 КПа при сетке колонн 9×6 м - для МП, применяющих относительно тяжелое технологическое оборудование, с большими нагрузками на перекрытия от мест складирования продукции (сырья), в т.ч. производящих массовую продукцию (типографии, по производству изделий из дерева, пластмасс; по изготовлению фурнитуры, метизов, комплектующих деталей из металла и др.).

3.3.18. Форму плана МПЗ рекомендуется принимать возможно более компактной с учетом размеров участка, формирования рациональной компоновки и пропорций модулей.

Рекомендуется принимать ширину МПЗ в зависимости от типа МПЗ, площади и размеров малых модулей (п.п. 3.3.23, 3.3.25, 3.3.27) с учетом п. 2.3.6:

- одноэтажных - 24-30 м - (при площади малого модуля 200-300 кв.м); 30-36 м - (при площади 300-500 кв.м); 42 м - (при площади более 500 кв.м);

- многоэтажных - 18 м (при площади малого модуля 50-100 кв.м); 24-30 м (при площади 100-200 кв.м); 36 м (при площади более 200 кв.м)*.

* При размещении модулей по двум сторонам коридора. При размещении в средней зоне коммуникаций и вспомогательных помещений ширина здания соответственно увеличивается.

3.3.19. Высота рабочих помещений МПЗ определяется заданием на проектирование с учетом габаритов технологического оборудования, но не менее 3,0 м до осветительной арматуры, вентиляционных разводок, а при устройстве подвесного транспортного оборудования - до низа его рабочей зоны.

Высоту помещений одноэтажных МПЗ рекомендуется принимать не менее 4,8 м (учитывая целесообразность устройства антресольного этажа для административно-бытовых и подсобных помещений). Высоту антресолей, помещений под ними, а также коридоров, допускается принимать 2,4 м.

3.3.20. Этажность МПЗ рекомендуется принимать аналогично п. 3.2.19, обеспечивая рациональное соотношение площади вертикальных коммуникаций (включая грузовые лифты с загрузочными) к общей площади этажа (как правило, в пределах 15 %).

3.3.21. Высоту подоконников оконных проемов наружных стен в помещениях модулей многоэтажных МПЗ рекомендуется принимать аналогично п. 3.2.21.

Типы и размещение модулей

3.3.22. Состав, площадь и компоновка модулей определяются в зависимости от типа и назначения МПЗ с учетом положений настоящего раздела, а также разделов 2.3 и 2.4.

3.3.23. В зависимости от масштаба производства и характера технологии МП в МПЗ предусматриваются типы модулей:

- малые, площадью до 100 кв.м, - для начинающих МП, по типу мастерских с преобладанием ручного труда (оказание населению бытовых промышленных услуг, художественные промыслы, промышленный дизайн, ремонт и переоборудование квартир и др.), а также сервисных служб (по ремонту оргтехники, инженерного оборудования зданий и др.) с рабочими местами площадью 6-10 кв.м;

- средние, площадью от 100 до 500 кв.м, - для МП по производству мелких изделий промышленными партиями (пошив предметов легкого платья, текстильно-галантерейные, по производству узлов оборудования с использованием готовых электронных компонентов, булочно-кондитерских изделий и др.) и также сервисных центров с рабочими местами площадью 8-15 кв.м;

- крупные, площадью от 500 до 2000 кв.м и более, - для МП по производству сравнительно крупногабаритной продукции устойчиво большими объемами (изделий и деталей для строительства из металла и дерева, столярно-мебельных изделий и др.), со значительными площадями складирования сырья и готовой продукции (фасовочные предприятия, по производство мясных и рыбных продуктов и др.), с группами технологических потоков (производство предметов верхней одежды, спортивной обуви и др.) с рабочими местами площадью от 10-12 до 30 кв.м.

3.3.24. В одноэтажных и многоэтажных МПЗ модули различаются по размерам, составу помещений, пропорциям и планировке.

3.3.25. В одноэтажных МПЗ рекомендуется предусматривать, как правило, средние и крупные модули с функционально завершенным составом помещений (вестибюль, административно-бытовые, производственные, складские помещения, загрузочная, грузовая рампа, помещения инженерного обеспечения).

Соотношения сторон наименьшего модуля (по п. 2.3.6 - расчетной планировочной единицы компоновки модулей) рекомендуется принимать от 1:2 до 1:4*, учитывая освещение средней зоны модуля фонарями верхнего света.

* Отношение ширины модуля к его глубине.

Модули одноэтажных МПЗ целесообразно планировать по следующей схеме: с лицевой стороны в 1-2-х этажной вставке размещаются административно-бытовые помещения, с тыльной - складские помещения, оборудованные грузовой рампой или площадкой. В центре размещается производственная зона, освещаемая верхним светом.

3.3.26. В одноэтажных МПЗ компоновка модулей определяется их блокировкой по прямой или ломаной линии. При малой глубине участка и необходимости использования большегабаритного грузового автотранспорта эффективно блокирование в линию со сдвижкой под углом 45-60°.

3.3.27. В многоэтажных МПЗ рекомендуется предусматривать малые, средние и крупные модули в интервале площадей от 30-40 до 1000 кв.м с функционально неполным составом помещений, т.к. часть функций МП (по входной группе, общественному питанию, санитарно-гигиеническим помещениям, услугам секретаря, переговорным, помещениям по приемке и отправке грузов и др.) переходит к общим службам.

Малые модули рекомендуется проектировать, как правило, в виде единого помещения (если по условиям технологии не требуется что-то изолировать), с соотношением сторон от 1:2 до 1:3, при глубине от 6 до 12 м. В средних и крупных модулях рекомендуется предусматривать отдельные помещения для производства (возможно несколько), управления, гардеробных, комнат приема пищи, складов, при глубине 12-18 м.

Планировка модулей выполняется на основании технологических требований с учетом рационального использования светового фронта модулей, функциональных взаимосвязей, в т.ч. направлений производственных потоков.

3.3.28. Состав и площадь гардеробных, умывальных, душевых следует определять проектом в зависимости от группы производственных процессов, размера МП с учетом размещения и состава общих помещений обслуживания здания.

3.3.29. В многоэтажных МПЗ в целях эффективного использования площади МПЗ и сокращения количества лифтов рекомендуется принцип вертикального зонирования модулей.

На первом этаже целесообразно размещение МП с тяжелым оборудованием, с большим грузооборотом, а также предприятий сервисного типа (например, «оперативная полиграфия»), работающих также и «на посетителя». На верхнем этаже целесообразно размещать предприятия с пожароопасными производствами, с выделением запахов, а также МП с легкими нагрузками, по которым требуются большепролетные помещения. Для экономии затрат на эксплуатацию грузовых лифтов следует придерживаться правила размещения менее грузоемких МП на более высоких этажах.

Входы в модули МП сервисного типа, размещаемые на 1 этаже, целесообразно предусматривать непосредственно с улицы.

3.3.30. Модули МПЗ обеспечиваются системами механической приточно-вытяжной вентиляции, местными отсосами, а также подводками холодного и горячего водоснабжения и канализации, другими системами инженерного обеспечения.

3.3.31. Примерные схемы зонирования модулей в МПЗ приведены на рис. 10.

Общие помещения и системы

3.3.32. В одноэтажных МПЗ могут предусматриваться общие помещения инженерного оборудования (трансформаторные и тепловые пункты); вне зданий - грузовые дворы, контейнерные площадки для мусора и отходов, предобъектные площадки с автостоянками.

3.3.33. В многоэтажных МПЗ рекомендуется предусматривать общими вестибюли, помещения общественного питания и санитарно-гигиенического обслуживания, транспортного обеспечения, отдельные помещения инженерного оборудования. Могут также предусматриваться общие помещения «секретариатов», переговорных, офис-менеджера, а при технико-экономическом обосновании - технологические участки коллективного пользования.

3.3.34. Основные требования к проектированию общих помещений многоэтажных МПЗ:

3.3.35. Вестибюльная группа. Площадь вестибюля МПЗ рекомендуется принимается по количеству работающих в здании в максимальную смену* из расчета 0,2 кв.м на 1 работающего при общем количестве до 200 человек, и 0,1 кв.м на 1 последующего, но не менее 12 кв.м.

* Величину потока посетителей в МПЗ рекомендуется не учитывать, т.к. МП промышленного типа работают в основном на стабильный состав партнеров при относительно невысокой интенсивности деловых контактов.

Дополнительные площади при вестибюле для дежурного администратора, охраны, информационных стендов, почтовых ящиков рекомендуется предусматривать аналогично п. 3.1.26.

Рис. 10. Примерные схемы зонирования производственных модулей

Вестибюль рекомендуется проектировать как открытую зону, отделенную от остальной части МПЗ пунктом контроля.

3.3.36. «Общий секретариат». В небольших МПЗ, площадью до 2-2,5 тыс. кв.м «общий секретариат» целесообразно размещать при вестибюле, совместив его с функциями дежурного администратора. В более крупных зданиях «секретариаты» целесообразно размещать в блоке с переговорными рядом с вестибюлем.

Площадь рабочего места секретаря рекомендуется принимать не менее 6 м², с учетом состава оборудования по приложению 2. При офисах целесообразно размещение переговорной, небольшой ниши для хранения верхней одежды посетителей, информационных стендов; возможно также устройство небольшой кухни-ниши для обеспечения переговоров.

3.3.37. Переговорные. Проведение переговоров с клиентами в производственных модулях, особенно в расширенном составе участников, нежелательно. Целесообразно размещение переговорных группами при «общем секретариате» с возможностью трансформации нескольких малых в одну-две большие переговорные или в одну переговорную и небольшой зал для выставки или презентации.

3.3.38. Обработка почты - аналогично по п. 3.1.29.

3.3.39. Общественное питание - аналогично по п. 3.1.32 с учетом размещения и использования ближайших точек общественного питания вне здания. Буфеты промежуточного питания, размещаемые поэтажно (на группу МП) или в модулях, должны быть полностью изолированы от производственных помещений и коридоров.

3.3.40. Санитарно-гигиенические обслуживание - аналогично по п. 3.2.29.

Количество приборов в уборных следует принимать из расчета 1 унитаз и 1 писсуар на 36 мужчин и 1 унитаз на 12 женщин.

3.3.41. Уборка помещений - аналогично по п. 3.1.34. Размещение мест хранения вредных, токсичных и огнеопасных отходов и порядок их удаления - в соответствии с действующими нормативами.

3.3.42. Служба офис-мэнеджера - принимается аналогично по п. 3.1.35.

3.3.43. Инженерные системы. Проектируются в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, СанПиН, нормами пожарной безопасности. В МПЗ по заданиям на проектирование могут предусматриваться специальные системы, обеспечивающие подвод сжатого воздуха, инертных газов и др., отвод токсичных стоков и т.п.

Виды и нагрузки инженерного обеспечения МПЗ определяются в зависимости от назначения и технологических процессов МП. Основные инженерные коммуникации прокладываются под потолком коридора (возможно в пространстве подвесного потолка) с отводами в модули. Стояки для канализации и водопровода целесообразно прокладывать с шагом 6-12 м.

3.3.44. Перемещение грузов. В МПЗ должны предусматриваться грузовые рампы, загрузочные и грузовые лифты. Количество и типы рамп, площадь загрузочной, количество и грузоподъемность лифтов устанавливаются расчетами в зависимости от назначения и технологических процессов МП. Для предпроектных проработок количество машиномест на грузовых рампах рекомендуется принимать: для МПЗ площадью до 2 тыс. кв. м - 1 машиноместо, от 2-х до 5-ти - 2, с последующим прибавлением 1 машиноместа на каждые последующие 5 тыс. кв. м. Площадь загрузочной следует принимать не меньше, чем площадь рампы. Ширину путей перемещения грузов следует определять заданием на проектирование с учетом применения стандартных поддонов и предусматриваемых транспортных средств.

3.2.45. Оборудование коллективного пользования. Одним из эффективных направлений обеспечения МП современным высокопроизводительным оборудованием является установка в МПЗ оборудования коллективного пользования*. При этом соединяется заинтересованность инвесторов и поставщиков оборудования и МП, владеющих требованиями рынка и каналами продвижения узкоспециальной продукции. Необходимым условием такой кооперации является отраслевая профилизация МПЗ.

* В городе Савонлинна (Финляндия) в комплексе малого предпринимательства «Пуусампо» организованы производственные участки коллективного пользования по механической обработке древесины и отделке поверхностей изделий, оснащенные уникальным высокопроизводительным оборудованием. Основная идея проекта - внедрение новых капиталоемких технологий на основе их коллективного использования крупными и малыми деревообрабатывающими и мебельными предприятиями региона, в том числе начинающими МП.

Основные услуги для МП:

- продажа машинного времени;

- тестирование предпринимательских идей и их реализация совместно с предпринимателями;

- обучение начинающих и действующих МП изготовлению по договорам комплектующих изделий для крупных предприятий и создание на этой основе сетевых структур производителей мебели;

- управленческая, техническая подготовка и консультирование начинающих МП;

- разработка новой продукции и развитие производственных технологий;

- прием заказов от промышленности учащимся местных ВУЗа и ПТУ и координация работ по выполнению заказов;

- услуги для муниципалитетов по обучению безработных и повышению квалификации специалистов в области деревообработки;

- услуги по маркетингу и продаже.

Производство открылось в конце 2001 года. В течение 2003 года проект должен стать рентабельным, его доходы должны покрывать оперативные расходы и амортизационные отчисления. Совокупная стоимость инвестиций - примерно 5 миллионов Евро. Проект финансируется Европейским союзом (40 %), правительством Финляндии и ассоциацией 10 местных муниципалитетов (40 %).

4. ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ СОСТАВЛЯЮЩИЕ АРХИТЕКТУРНОЙ КОМПОЗИЦИИ

4.1. Один из главных побудительных мотивов строительства многомодульных зданий - экономический - состоит в том, чтобы на основе укрупнения, применения рациональной формы и этажности зданий, получать необходимые рабочие площади с возможно меньшими затратами на их создание и эксплуатацию.

Значительные общие размеры (рис. 10) делают многомодульные здания (особенно офисные и производственные), как правило, градостроительно значимыми объектами, что необходимо учитывать при их расположении в городской застройке, разработке архитектурно-пластического решения.

4.2. Важно учитывать, что экономическая целесообразность укрупнения объектов строительства и архитектурно-композиционные требования к формированию застройки территории могут не совпадать, особенно в сложившейся застройке.

В зависимости от конкретной градостроительной ситуации и по результатам визуального анализа могут быть внесены ограничения и коррективы в общие геометрические параметры проектируемых многомодульных зданий (особенно по этажности), влияющие на их площадь и экономические показатели проекта.

4.3. Многомодульные здания являются своего рода «контейнерами» с трансформируемой системой ячеек для размещения МП. Планировочная «незафиксированность» основной части внутреннего пространства (п. 2.4) объективно придает таким зданиям свойства гибкости и унифицированности. На практике это приводит к применению фасадных систем «печатного» типа (полосовых, экранных, решетчатых, ячеистых) и при упрощенной, утилитарной их трактовке - монотонности и вялости облика здания.

4.4. Для усиления архитектурной выразительности многомодульных зданий рекомендуется:

- применение перебивок основных фасадных плоскостей функциональными элементами, выделение «низа» и «верха» зданий;

- введение в «рисунок» поверхностей стен членений «второго плана» (укрупненных по масштабу) с помощью рельефных «накладок», цветовых «пятен»;

- ограниченное усложнение объемно-пластического решения зданий введением отдельных контрастирующих криволинейных плоскостей, скосов, выступов;

- размещение на поверхности стен вывесок, фирменных знаков и названий МП, находящихся в здании.

4.5. Рекомендуется также применять архитектурно-композиционные приемы, передающие функциональную специфику отдельных типов многомодульных зданий.

Рис. 11. Соотношение габаритов многомодульных зданий и «штучных» объектов массовой застройки

1, 2, 3 - блоки предприятий бытового обслуживания жилой застройки

4 - Дом быта, типовой проект (ТП) 282-1-10

5 - Дом быта в Таллинне

6 - Дом быта в Воронеже

7 - МОЗ в Хельсинки

8, 9 - МПЗ в Стокгольме

10, 12 - проекты МПЗ в Кливленде

11 - МПЗ в Нью-Йорке

13 - кафе на 100 п.м, ТП IX-16-45

14 - кафе-столовая на 180 п.м., ТП IX-17-42

15 - предприятие общественного питания на 400 п.м., ТП IX-31-1

16 - универсам торговой площадью 900 кв.м, ТП IX-21-5

17 - универмаг торговой площадью 3630 кв.м, ТП IX-25-1

18 - жилой дом, П-49-04/Ю

19 - жилой дом, П-43-16

20 - жилой дом, П-3-16

4.6. В секционных зданиях целесообразно выявление ритма расположения секций, что обобщает общий ритмический строй композиции, создает переход от общего контура фасада к рисунку плоскости стены и деталям.

В многоэтажных секционных зданиях эта задача может быть выполнена выведением на фасад коммуникационно-вспомогательных блоков (в виде перебивок), смещениями секций в плане, применением секций различной этажности.

В одноэтажных секционных зданиях выявление ритма секций (учитывая значительную вытянутость фасадных плоскостей) особенно актуально, но затруднено тем, что основные помещения (с характерными скатными покрытиями, фонарями верхнего света) обычно закрыты на всю длину основного фасада однотипными 1-2-х этажными административно-бытовыми помещениями. В композиции таких зданий целесообразно введение ритма перебивок в виде входных групп, лестниц, элементов дизайна. Определенную роль в передаче ритма внутренних пространств может играть благоустройство территории: площадки перед входами в секции, элементы озеленения, малые архитектурные формы.

Значительно усиливает композицию секционных зданий компоновка секций под углом с образованием внутреннего двора - пешеходного или транспортного.

4.7. При блок-этажной (ярусной) структуре здания возможно применение сквозных, «рассекающих» ярусных членений, повторяющих абрис плана. Этот прием подчеркивает глубину, низ и верх объема здания, придает композиции свойства цельности и завершенности.

4.8. В зданиях инновационного и производственного назначения рекомендуется трактовка выносимых на фасад наружных конструкций воздухозаборов, венткамер, наружных каналов вертикальных коммуникаций (применяются в зданиях «мокрых лабораторий»), других наружных элементов инженерного оборудования как укрупненных дополнительных архитектурных деталей, фрагментов силуэта.

В архитектурных решениях инновационных центров целесообразно, с учетом п. 3.2.10, применение элементов «зеленой» архитектуры - озелененных откосов, обвалований, декоративного озеленения нижних этажей, кровли, пергол и др. с возможной визуальной «дематерилизацией» наружных стеновых ограждений (без наружных оконных откосов, с тонкой профилировкой конструкций светопроемов).

Приложение 1

справочное

Соотношение площади ограждающих конструкций зданий в зависимости от площади этажа и этажности

Приложение 2

РЕКОМЕНДУЕМЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РАСЧЕТНОЙ ПЛОЩАДИ ОСНОВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Приложение 3

(справочное)

ПРИМЕРЫ ПЛАНИРОВОЧНЫХ РЕШЕНИЙ МНОГОМОДУЛЬНЫХ ЗДАНИЙ

Многомодульное офисное здание в «Восточном центре» Хельсинки

17-ти этажное офисное здание для МП общей площадью 12 тыс. кв.м расположено в крупном торгово-деловом центре, созданном на периферии города для ослабления нагрузки на историческое ядро города.

Помещения для офисов запроектированы с 3 по 15 этаж. На 1, 2, 16 и 17 этажах находятся помещения бизнес-сервиса: кафе, ресторан, сауна, помещения для переговоров, презентаций и др.

Генплан

1 - офисное здание

2 - торговый центр

3 - социальный центр

Планы 3-17 этажей

План 1 этажа

1 - вестибюль

2 - кафе

3 - приемная

4 - секретариат

5 - офисы

6 - буфет

7 - подсобное помещение

Многомодульное офисное здание в Лондоне

6-ти этажное офисное здание с подвальным этажом общей площадью 8,5 тыс. кв. м запроектировано в районе лондонских доков на основе реконструкции складского здания.

Офисы расположены с 3 по 6 этаж. Вход в офисы - через вестибюль и секретариат на 1 этаже. Основные площади на нижних двух этажах отведены под автостоянку, магазины и выставочные залы, подвала - под складские помещения.

Планы 3-5 этажей

План 1 этажа

1 - вестибюль

2 - секретариат

3 - магазин

4 - автостоянка

5 - вестибюль помещений второго этажа

6 - техническое помещение

7 - склады

8 - офисы

9 - коридор

10 - санузел

Многомодульное здание для инновационных МП («Кемтек центр») в Кембридже

2-х этажное здание общей площадью 3,5 тыс. кв. м для наукоемких МП расположено в производственной зоне на участке, отведенном ранее для предприятий легкой промышленности.

Планировочное решение здания учитывает возможность размещения до 12 МП, (предположительно по производству точных измерительных приборов). Покрытие здания спроектировано с учетом автономного инженерного обеспечения каждого МП.

Ситуационный план

1- многомодульное здание

2 - сблокированные здания для легкой промышленности

3 - крупное промышленное предприятие

4 - жилая застройка

Разрез 1-1

1 - главный вестибюль

2 - помещения для МП

3 - санузел

4 - кухня-ниша

5 - технические помещения

6 - зона инженерных разводок

Многомодульное здание для инновационных МП в Эдмунде (США)

2-х этажное здание общей площадью 4,0 тыс. кв.м предназначено для МП, ведущих разработки в сфере биотехнологий.

По условиям рельефа входной вестибюль расположен на втором этаже. Помещения для МП размещаются на верхнем и нижнем этажах. Помещения бизнес-сервиса располагаются, в основном на нижнем этаже. Главная рекреационная зона запроектирована в виде продольного двухсветного дворика.

Для поддержания заданных параметров микроклимата в помещениях МП применены фонари верхнего света. Для связи с окружающим рельефом наружные стены и покрытие здания максимально обвалованы и озеленены.

Генплан

1 - входная площадка

2 - фонари верхнего света

3 - атриум

4 - автостоянка

1 - вестибюль

2 - модули МП

3 - офис учредителя

4 - внутренний дворик-«улица»

5 - атриум

6 - кафетерий

7 - помещения бизнес-сервиса

8 - технические помещения

9 - санузлы

10 - второй свет

Многомодульное производственное здание в Камбернольде (Великобритания)

3-х этажное здание для МП обрабатывающей промышленности общей площадью 1180 кв.м расположено на примагистральной территории рядом с жилой застройкой. Хозяйственный двор с автостоянкой экранированы от магистрали подпорными стенами и зданием гаража боксового типа.

Кроме грузового лифта здание оборудовано наружной лебедкой для подъема крупногабаритных грузов.

1 - многомодульное здание

2 - хозяйственный двор

3 - гараж

4 - жилые коттеджи

1 - вход в здание

2 - помещения для МП

3 - загрузочная

4 - подсобное помещение

5 - санузел

6 - проем для транспортировки грузов лебедкой

Многомодульное производственное здание в Слуппене, Норвегия

5-ти этажное здание общей площадью 11,5 тыс. кв.м предназначено для МП, легкой промышленности.

Предусмотрено размещение МП на всех этажах. Первый этаж предназначен для МП, использующих тяжелое технологическое оборудование.

На пятом этаже запроектирована столовая.

План 2-4 этажа

1 - вестибюль

2 - модули МП

3 - администратор

4 - загрузочная

5 - санузел

6 - техническое помещение

Комплекс многомодульных производственных зданий в Нью Джерси, США

Комплекс из 5-ти одноэтажных многомодульных зданий для промышленных предприятий и складов. Общая площадь зданий - от 3-x до 6-ти тыс. кв. м.

Все здания состоят из однотипных секций площадью 500 кв.м каждая. В зависимости от размера МП может арендовать одну или несколько секций. Каждая секции имеет административно-бытовые, производственные помещения, а также грузовую рампу для приема длинномерных грузовиков.

Генплан комплекса

1 - многомодульное здание

2 - автостоянка для легкового транспорта

3 - грузовой двор

1 - административные помещения

2 - бытовые помещения

3 - производственное помещение

4 - грузовая рампа

Вид на здание с грузового двора

Многомодульное производственное здание в Соутфильде (Великобритания)

Одноэтажное многомодульное секционное здание для малых промышленных предприятий общей площадью 12,1 тыс. кв.м является первым из трех комплексов, запроектированных на территории производственной зоны.

Базовая компоновка модулей предусматривает размещение 49 предприятий площадью от 180 до 360 кв.м.

Здание запроектировано в виде квартала с двумя внутренними грузовыми дворами. Входные группы предприятий обращены на внешнюю сторону здания, а склады и транспортные площадки - на грузовые дворы.

1, 2 - многомодульные производственные здания (1-я и 2-я очереди строительства)

3 - участок для здания МП 3-ей очереди строительства

4 - резервная территория для строительства зданий для МП

5 - крупный производственный комплекс

1 - производственные помещения

2 - административно-бытовые помещения

3 - автостоянка легкового транспорта

4 - грузовая площадка предприятия

5 - грузовой двор

Приложение 4

(справочное)

ОРГАНИЗАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЦЕССА

1. Создание многомодульных зданий (на основе нового строительства или приспособления существующих строений) - наиболее экономичный и эффективный путь решения задачи расширения площадей для развития малого предпринимательства.

2. Дефицитность городских земель, ограниченность имеющихся нежилых площадей (при массовом спросе на недорогие помещения для малого предпринимательства) делают многомодульные здания все более перспективными объектами для инвестирования. С другой стороны, имеются факторы, понижающие привлекательность таких зданий для инвесторов: необходимость мобилизации значительных ресурсов и весьма продолжительные (с учетом льготной поддержки малого предпринимательства в части арендной платы) сроки окупаемости такого строительства (8-10 лет).

3. Отсутствие сформировавшегося рынка капиталов, слабый уровень развития отечественной банковской системы, значительные риски омертвления инвестиций на длительный срок не позволяют рассчитывать на масштабное частное финансирование проектов строительства многомодульных зданий.

4. Реалистичным является создание многомодульных зданий для МП с ресурсным и организационным участием государства (города), хотя возможность государственного финансирования в обозримой перспективе будет жестко ограничена.

Основанием участия государства (города) в развитии инфраструктуры малого предпринимательства и, в частности, в создании многомодульных зданий является то, что вкладываемые средства расширяют налоговые поступления в будущем от деятельности новых МП.

5. Государство (город) как инвестор:

- формирует особые организационно-экономические механизмы инвестирования, защищающие интересы вкладчиков - бюджетных и внебюджетных фондов, частных инвесторов (в т.ч. зарубежных, а также МП-дольщиков) и обеспечивающие движение ресурсов между этапами инвестиционного процесса;

- предоставляет на возвратной основе необходимые ресурсы (прямые и косвенные инвестиции);

- определяет государственного заказчика (в Москве - Департамент поддержки и развития малого предпринимательства), устанавливающего размещение, назначение, технико-экономические параметры многомодульных зданий. Для реализации конкретных проектов рекомендуется создание уполномоченных операторов (управляющих компаний).

6. Долевое участие государства (города) может осуществляться в виде предоставления:

- земельных участков;

- объектов недвижимости, в т.ч. не завершенных строительством, а также проходящих по процедуре банкротства предприятий.

7. Для привлечения частных инвестиций в реализацию конкретных проектов рекомендуются:

- создание паевых накопительных фондов МП, нуждающихся в помещениях, с правом выкупа помещений по ценам на уровне себестоимости;

- продажа помещений МП с предоставлением рассрочки платежей;

- компенсация части процентной ставки по коммерческим банковским кредитам из бюджета города;

- использование механизма ипотечного кредитования с установлением льготных процентов по кредиту;

- отклонение от базовых условий инвестиционных контрактов в сторону увеличения доли инвестора;

- предоставление гарантий Правительства Москвы по коммерческим банковским кредитам;

- другие возможные мероприятия, не противоречащие законодательству Российской Федерации и города Москвы.

8. Для создания многомодульных зданий, предназначенных для стимулирования развития малого предпринимательства (основной инвестор - государство, город), рекомендуется 3-х тактный механизм инвестирования:

I такт (затратный) - включает следующие стадии инвестиционного процесса: 1) исследования, обосновывающие предпроектную стадию; 2) предпроектная стадия; 3) стадия проектирования; 4) стадия согласования и экспертиза проектной документации; 5) строительство; 6) ввод в эксплуатацию;

II такт (восстановительный) - постепенное повышение по прогрессивной шкале арендной платы и уровня доходов от нее, начиная с цен ниже рыночных до рыночного уровня, по мере экономической стабилизации арендаторов. При этом МП может быть предоставлено право выбора различных форм аренды - от оперативной до финансовой (лизинга), предусматривающей последующее приобретение арендуемых помещений в собственность и образование МП-собственниками различных организационных структур (например, товариществ);

III такт (возвратный) - включает следующие стадии: 1) имитирование реализованного проекта в ценные бумаги на основе достижения необходимой эффективности инвестиций; 2) продажа ценных бумаг на фондовом рынке и получение дохода; 3) вложение вырученных средств в строительство новых многомодульных зданий для дальнейшего стимулирования развития малого предпринимательства.

Лизинг даст возможность ускорить восстановительный и возвратный периоды инвестиционного проекта, позволяя инвестору быстрее и без организационных усилий вернуть вложенные средства.

9. Для создания многомодульных зданий, предназначенных для размещения МП продвинутого типа, небольших филиалов крупных компаний, готовых оплачивать аренду помещений на уровне, обеспечивающем норму прибыли, необходимую для возврата в относительно короткие сроки привлеченных кредитных и собственных средств инвестора, возможно применение схем инвестирования через холдинговые компании, применяющиеся за рубежом:

- осуществление затратной стадии инвестиционного процесса холдинговой компанией (в составе банковской группы, строительных и инвестиционных фирм) с привлечением собственных средств, кредитов, а также средств от продажи части будущих помещений (30-40 % от общей площади). Возможен вариант акционерного общества открытого или закрытого типа при частичных вложениях государства с активным привлечением средств МП на условиях права собственности на соответствующие площади строящихся зданий;

- продажа здания холдинговой компанией акционерной риэлторской фирме, которая возмещает расходы выпуском дополнительных акций под получение дивидендов от аренды помещений (более высокой, чем банковская ставка);

- реинвестирование холдинговой компанией полученной прибыли в строительство новых многомодульных зданий с уменьшением объема заемных средств для увеличения последующей прибыли.